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摘 要：金融是现代经济发展的核心动力，为经济的健康发展保驾护航。项目贷款主要用于基础设施项目以及其他投资规模大、具有长期稳定预期收入建设项目的融资。文章着重论述了实际工作中工程项目贷款业务及典型案例的操作方法，有较高的参考价值。
关键词：金融 经济 项目贷款 案例 研究
中图分类号：F830.5 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2012）01-198-03
一、概述
项目贷款是项目管理的重要环节，是工程顺利完成的基本保障。国家的经济发展是由于一个个的具体建设项目在完成后积累起来的。建设项目从规划立项到竣工验收，经过一个完整的生产制造过程，最后交付使用；这其中既有国家主持的建设项目，也有社会资金、民营企业根据市场需要而参与的建设项目；大到一个系统，如高速轨道交通系统（如快速动车）、航天工程；小到一段公路，一个场馆的建设，这些项目的实施，除政府在其中发挥的正确决策、科学管理和适时引导等重要作用外，最后促成其变为现实的是通过金融系统的有效运作为建设项目融得足够的资金，从而保障项目的顺利完成。金融就是资金的融通。金融运用得当，能够促进经济的增长，否则，可能形成金融风险和经济泡沫，甚至酿成金融危机。我国正处于经济和社会发展的转型期，需要科学高效的金融为国民经济健康发展提供源源动力和保驾护航。笔者着重介绍了工程项目贷款业务，研讨了实际工作中典型案例的操作方法，有较好的参考价值。
二、工程项目贷款
工程项目贷款，又称为项目融资，或项目筹资。指为某一特定工程项目进行筹集或融通资金的方法，它是目前国内的一种中、长期贷款方式，也是实施工程项目管理的重要内容。国家、地方政府或企业为了促进大型工程的建设而开辟的资金筹措新途径；许多商业金融机构兴办了这种工程项目贷款业务；这种业务与各种传统的融资业务有所不同，除了向银行贷款要求的需有项目主办人之外，还需有一个为工程项目而新建立的项目单位来进行筹资、建造和经营管理这一项目。他是以项目本身具有比较高的投资回报可行性或者第三者的抵押为担保的一种融资方式，或以项目的资产、预期收益或权益作抵押取得的一种雅追索权或者有限追索权的债务融资。主要抵押形式包括：项目经营权，项目产权和政府特别支持（具备文件）等。项目融资与一般贷款最大的区别是归还贷款的资金来自于项目本身，而不是其他来源。项目贷款的主办人只是项目单位的发起人，其财力与信誉不再是贷款的主要担保对象，资金由贷款人直接提供给项目单位。
项目贷款业务主要用于基础设施项目以及其他投资规模大、具有长期稳定预期收入建设项目的融资。如基本建设贷款、技术改造贷款、科技开发贷款、商业网点贷款、并购贷款、房地产贷款等六个方面。随着社会经济环境和市场的发展变化，金融机构还会根据需要增加新领域的项目贷款业务，以增加机构的市场竞争能力。
项目贷款与其他贷款相比，具备以下特点：一是贷款支持的项目本身需要按照国家规定的审批程序进行审批；二是固定资产贷款必须考虑其他建设资金的配套，如一定比例的资本金；三是固定资产贷款期限较长，往往是一次审批，多次发放，利率一年一定；四是固定资产贷款是一次性的。一笔固定资产贷款只能用于借款人的一次固定资产投资活动；五是固定资产贷款的还款来源主要是借款人的税后利润、固定资产折旧，以及其他自有资金；六是固定资产贷款专业性强，管理过程复杂，对客户经理的素质要求较高。
工程项目贷款多涉及地方政府，在操作过程中往往存在一些问题，如有关批文的滞后性，借款主体不一定符合银行规定，贷款用途难以监控，短贷长用，担保能力有限，银行业为优质客户竞争激烈等。
三、项目贷款的典型案例分析
广州甲有限公司（以下简称甲公司）因经营需要，向中国农业银行广州某支行申请项目贷款1.5亿元，期限8年，用于公司位于市内酒店项目(五星级标准)的建设。我们针对贷款申请，认真做了相关专业性调查工作，包括如下八个方面。
（一）借款人资信状况
1.借款人基本状况。甲公司位于广州市高新技术产业开发区科学城内，于2001年1月由广州市某有限公司（以下简称乙公司或集团）和某（香港）有限公司（以下简称丙公司）共同投资成立中外合资企业，主要经营为投资建设和经营酒店项目，经营范围为旅游、娱乐、餐饮等。企业的名称、住所、法人代表、注册资本、企业类型、主要股东、经营范围、期限等证照真实合法有效。股东结构为：乙公司以货币资金和土地使用两项占总股本的 0%，丙公司以货币资金（相当于人民币）占总股本的40%。甲公司注册资金为2亿元人民币，目前由乙、丙两公司共同注资1.2亿元人民币，并于上月经某会计师事务所有限公司（以下简称丁公司）验资确认。甲公司正在用自有资金进行项目的建设，施工的现场、进度、质量、监理及管理等均运作有序正常。施工的手续齐全，施工现场管理严格，从开工到现在没有发生安全责任事故。
2.借款人经营管理架构及主要管理者素质。根据甲公司章程和该公司于前期与假日酒店（中国）有限公司签定的《广州某某假日酒店管理合同》，公司架构为：（1）设董事会，董事会是公司的最高权利机构，董事会由三名董事组成，其中中方委派二名董事、外方委派一名董事；（2）设总经理、副总经理各一名（均由董事会聘请）；（3）财务总监、财务副总监各一名。总经理、财务总监由合作管理方洲际酒店集团下属公司假日酒店（中国）有限公司委派。
甲公司法人代表某先生为中国合法公民，年龄45岁，多年从事较大型酒店经营管理，中山大学MBA毕业，曾多次到美国等国家学习考察，有较高的管理理论水平和丰富的实际工作经验。
3.投资商主要情况。投资商乙公司为广州市某市最大的民营企业，主营业务为摩托车制造业、酒店业和高校教育产业,近年来曾获省市“劳动模范”、“纳税大户”等多项荣誉称号，且被联合国选定为特约供货商；丙公司在香港的经营行业也具有较好的行业优势，具有较稳定的业绩保障，两个企业的诚信度高。（1）乙集团股东构成和生产经营情况。该集团的主要股东有五人，分别经营着五家企业，都是在近十年来，通过创办民营企业逐步发展起来的。守法经营，诚信度好，没有重大违法犯罪记录，受到当地政府的诸多荣誉和奖励。该集团是2002年10月31日登记设立的集团法人，法定地址广州市某市，公司注册资本1亿元人民币。据公司提供的集团近三年合并财务报表（已经相关会计师事务所审计），我们对其数据进行了技术分析和测算，公司的经营管理水平有所提高，销售利润率有所上升，目前盈利能力较好；集团的资产负债率较低，虽然流动比率和速动比率有所下降，但流动比率仍达到工业行业的标准指标，说明企业有较强的长、短期偿债能力，流动性较强；集团的经营性现金净流量和筹资性现金净流量为正，投资性现金净流量为负，并逐年加大，创业公司处于投资规模的扩张期。（2）乙集团与我行合作情况。自集团成立起就与我行建立了银企关系。2010年底在经营行的贷款余额能按时、按约还本付息，信用记录良好，连续 年被评为省行的“黄金客户”，在我行开立了基本账户，结算归行率均在95%以上。该集团公司连续多年信用等级为AAA级，是优质大客户。近几年在我行授信，采用公开或内部统一授信的方式，根据不同情况，给予了相应的贷款。近期，我行正在按规定办理该集团公司的增量内部统一授信1.5亿元，专用于本酒店项目经有权审批行审批后的项目贷款额度。（3）借款人财务及信用状况。公司成立后主要用资本金从事项目筹建和基础建设，没有经营收入，计划于2009年 月前将2亿元人民币注册资金全部到位，没有对外借款和担保。
（二）项目基本情况
1.项目概况。（1）项目位于广州市经济技术开发区的科学城。广州是广东省省会，是全省政治、经济、科技、教育和文化中心，也是华南区域性中心城市。广州科学城是广州市正在兴建的一个现代化科学园区，位于广州市东部，东接黄浦和开发区东区，北邻白云，南望珠江，西靠广州新城市中心珠江新城，距黄浦港口18公里，距白云机场11公里，广深铁路、广深、广汕、广州环城高速公路汇集于此。科学城规划面积31.41平方公里，起步区的4平方公里，是广州市东部发展战略的中心区域。（2）项目整体情况。广州经济技术开发区分三个区域，相互间已用高速路连接，区域间人员到科学城开车只需十多分钟，科学城将会成为整个广州经济技术开发区的服务中心，为150多家中外企业提供服务。
该酒店项目用地面积较大，集酒店业、餐饮业、商务办公、娱乐、健身于一体，客房、商务房均按五星级酒店的规格配置。项目分两期建设，其中酒店、商务公寓等为第一期，第二期为别墅。
2.项目的市场定位及合法性分析。该酒店项目定位为五星级酒店，建成后以“广州某假日酒店”品牌对外经营，由世界著名的某酒店管理集团下属公司假日酒店（中国）有限公司管理。因投资成本相对较低，价格定位将低于同类酒店，具有一定的市场竞争力。项目土地是通过公开拍卖形式购买，并与广州经济技术开发区资源与房屋管理局签订《国有土地使用权有偿出让合同书》，已经全额缴清土地使用权出让金、土地转让费等，取得《国有土地使用证》。项目已取得全部六项合法性批件，并且第一期建设已领取项目相关四证手续，第二期别墅正在办理报建手续。
3.项目开发周期及工程进度计划。该酒店项目从2001年下半年筹建，2008年 月开始土建工程，均符合原定的项目开发预期，计划2010年1月试业，2010年9月正式开业，并参加广州亚运会的接待工作；目前项目工程已封顶，项目资金按照工程进度逐步有序兑付，没有故意拖欠现象，工程施工进度按计划正常进行。
4.相关单位的资质评价。项目设计单位具有综合甲级设计资质证书，在设计行业享有较高的声誉。项目施工单位资质等级为一级，该公司多次获得中国建筑工程鲁班奖、金匠奖、广东省优良样板工程、五羊杯奖等荣誉，信誉良好。项目监理公司工程监理资质等级为甲级，已获得ISO9001：2000质量认证证书，信誉良好。需要声明的是，以上相关公司与借款人未发现关联关系。
（三）项目投资估算和资金筹措
1.项目总投资估算及开发成本。项目总投资约3.4亿元人民币，其构成为：购地、土建、园林工程及道路，购机电设备及安装、装饰工程，配套流动资金等。
每平方米成本=开发成本（总投资-配套流动资金－财务费用-管理费用）/建筑面积。经过计算，约为1820元/平方米，该项目开发成本与同类酒店相比成本相对较低。
2.资金筹措。根据企业计划，该项目资金来源主要有企业自有资金、银行贷款、股东投入三个部分。据项目主要投资商乙集团财务报表反映，该集团在2010年经营性现金净流量完全能够为上述注册资金到位计划提供足够的可行性。甲公司拟向我行借款15000万元，期限8年，用于该项目建设。
（四）项目市场分析
1.市场宏观分析。目前广州高星级酒店的需求非常高，广交会每年吸引的国内外客商超过40万人。据市旅游局统计，近几年来，在粤旅游、商务客人每年增长超过10%。预计2010及以后仍将继续增长。由于广州高星级酒店供给不足，近年来出现了客源向珠三角其他城市外流的现象。未来几年，广州的经济仍处于一个高速发展时期，而随着举办2010年亚运会、泛珠三角经济合作的深入开展、广州要建成区域性的金融中心等，广州的城市地位将得到更大的提高，将有更多的商业活动在广州展开，将会吸引到更多商务、旅游人士到广州，广州对高星级酒店需求会有较大幅度的增长。
从项目所在地的局部市场来看，广州科学城、开发区、高新区与科学城相近的黄埔区目前服务业处于空白点，作为本市重点发展的新兴城区，四个区内目前规模较大、档次较高的五星级酒店极少，总的酒店接待能力与其经济发展水平和知名度是不相称的，由此可见本项目的立项正是看好广州的商务和旅游的发展前景。
2.项目经营方案。根据甲公司与假日酒店（中国）有限公司签定的管理合同，合作期限为开业日期起10年；《合同》规定，（1）除主要职员以外的酒店所有雇员均由管理人以业主名义挑选、培训、指导，并确定报酬及雇用条件；（2）管理人按经营总收入的2%收取“基本管理费”，按总营业毛利润的 %收取“鼓励性管理费”；（3）对酒店项目的设计、建设进度、财务管理等均有明确的约定。
国际著名某酒店集团注册于英国，是全球分布最广及客房数目最多的酒店集团。具有丰富的酒店管理经营和营销网络，本项目是该集团在广州经营的第三家，据甲公司反映该集团将保证25%以上的客源。通过与该酒店集团的合作，本酒店项目的营销和经营管理将有较大的保障。
3.项目（SWOT）分析。该项目位置，三面环山，风景如画，是广州闹市内的一片安静的绿洲。要充分利用“假日酒店”的品牌资源和管理经验，为客户提供星级服务，将其打造为广州市首家顶级商务度假结合的主题酒店。由于酒店的建设成本比较低，特别是建设用地价格较低，房间价格计划定在500（标房元）以下，与广州四星级酒店会员价相当，实现以优惠的价格来争取客源；酒店设有夜总会配套，并由顶级酒店集团管理，客人以四星级的价格能得到五星级的质量和服务；同时酒店设有会议中心，开发区大部分企业常年都有订货会等各种会议，特别是大型体育运动会的接待有着得天独厚的地缘优势；地铁、公交、高速公路为客人提供了非常便利的交通。这些都是酒店经营上的优势。
总体上看，该项目地理位置优越，交通便利，环境优雅，投资成本较低，在科学管理和优质服务下，预期有较好的市场前景。
4.项目市场前景预测。广州市酒店业市场，存在数量少，且集中于老城区的问题，与广州建设国际性现代化大都市的目标严重不符。目前广州四星级以上的酒店仅25家，其中五星级酒店仅 家，与上海的20家、北京的18家相比差距较大。据权威机构统计数据表明，广州市星级酒店的数量在广东深圳和东莞之后，排广东省的第三位，因此，预测广州酒店业的发展空间较大。
该项目填补了科学城及附近区域高星级酒店的空白，为数百家企业提供配套酒店、商务服务，且与国际著名酒店管理店集团合作，以系列品牌对外经营，预期该项目有较好的市场前景。
（五）项目偿债能力分析
1.销售收入预测。（1）初定服务项目及相关税率。有客房、餐厅、会议中心、商务中心、康乐中心（桑拿、健身）、娱乐（KTV）等10项，营业价格比同类酒店均低，并已报物价局申批。据经营行调查，客房、餐厅、会议中心等税率为营业收入的5. 3％，娱乐（KTV）为营业收入的25.13％，所得税为实现利润的15％（拟申请广州科学城内中外合资企业所得税优惠税率）。（2）营业收入和税费估算。该项目计划筹建和建设期为2年，第3年开始营业，营业第1年按开房、上座率50％测算，营业第2年按 0％测算，年营业收入均在1亿元左右；营业第3年以后开房、上座率按均有上升测算，收入和营业税费都会相应增加。
2.项目财务效益测算。（1）项目财务效益。按房地产投入1. 4亿元分20年（含前期费用、基础设施建设费用和建筑安装工程费用三项）折旧，设备5000万元10年折旧，营业收入如前所述，经初步测算，平均销售净利润率为28.14%，具有较好的盈利能力。（2）项目财务指标及项目贷款偿还期。经初步测算：{1}财务净现值为5851万元，财务净现值率为15.41%；{2}内部收益率为12.2%；{3}净态投资回收期为9. 8年；{4}动态投资回收期为1 .98年。测算结果反映项目具有一定的可行性。考虑到项目经营后具有不确定性，确定贷款偿还期为8年。
3.项目不确定性分析。（1）敏感性分析表。（2）盈亏平衡分析。按经营第3年以后每年经营收入达到13089万元，考虑到固定成本和变动成本，经初步测算，开房、上座率的盈亏平衡点约为34%。
（六）贷款方式评价
1.保证和抵押担保分析。由乙公司、集团主要股东及其夫妇俩提供保证担保；保证担保企业生产经营正常，财务状况和信用记录良好，具有一定的保证担保能力。以项目用地及在建工程作抵押，权属人为乙公司；按固定资产总投资3.4亿元计算，抵押率为44.1%，控制在我行有关规定50%以下。
2.用款及还款计划。按该项目进度进行融资，拟在其封顶和注册资本实缴达到项目总投资的35%并验资后给予1000万元用款额度；在该项目土建基本完成，进入装修工程时给予8000万元用款额度，放款额度控制在项目已投入资金总额的50%以内。从贷款发放后第四年起，共5年，每半年归还本金1500万元，按月结息。
（七）综合效益分析
乙集团是广州某市当地最大的民营企业，是各家金融机构争夺的首先目标客户。通过支持该项目，可实现利息收入约3000万元，同时可带动存款及中间业务的发展，有效提高本行的市场竞争能力。同时稳定与投资商的银企合作关系，不断扩大合作空间，实现双赢。能够推动广州市第三产业的发展。
（八）贷款风险和资金监管方案
1.风险分析。主要有投资风险、行业竞争风险、信息不对称风险三种：
该项目的投资资金规模较大，投资期长，项目的可行性评估存在一定的不确定因素即投资风险。根据有关规划，至2010年亚运会前，广州星级酒店将从现在的203家增加到300家，约一半为四星级以上高端酒店，酒店行业的竞争将比较激烈。由于创业公司是民营企业，我行调查手段有限，对企业情况的调查存在信息不对称，增加了我行监管的难度。
2.资金监管方案。主要通过三种方式实施资金监管：一是严格落实抵押保证担保方案，严格执行用款计划，控制放款额度比例。二是加强信贷资金的监管，保证专款专用。项目贷款划入企业资金监管账户→创业公司提交请款申请（附相关合同和有效票据）→经营行审查→经营行有权审批人审批→由资金监管账户划入项目施工单位或供货商。三是加强项目经营后的资金监管，落实还款计划。
四、项目总体评价和总结
调研表明，在广州酒店行业有较好的发展前景，特别是广州亚运会即将到来，该项目具有一定的可行性。通过支持该项目建设，能够加快我行优质资产业务的发展，加强银企合作，实现双赢发展，建议批准甲公司贷款申请，用于创业公司该酒店项目的建设，担保、用款、还款等按计划和要求实施，利率按人民银行长期贷款基准利率上浮10%执行（利率 .132%），并落实好资金监管方案。
由于项目贷款具有资金多、时间长、风险大等特点，因此，金融机构对借款人、项目潜力等要进行全方位、较严格的调查，以保障贷款的有效性和安全性。银行的信贷工作关系到国有金融资产的安全和保值增值，具有很强的专业性、知识性、技能性和严谨性，因此，要求从业人员必须具备责任意识强，专业知识丰富，业务技能娴熟，工作作风严谨等素质，才能胜任这份工作。
（作者单位：江西财经大学 江西南昌 330013）（责编：吕尚）
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发表于 2020-6-27 19:55:11
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