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物业经营管理实务（专）
学校: 无
问题 1: 1. 房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。
选项:
答案: 正确
问题 2: 2. 下列房地产置业投资行为中，属于流动资金投入的投资行为是( )。
选项:
•
A. 购买电梯
•
B. 购买中央空调
•
C. 购买备用路灯
•
D. 购买物业
答案: 购买备用路灯
问题 3: 3. 关于设施管理的说法，错误的是( )。
选项:
•
A. 设施管理的服务对象是人
•
B. 设施管理的概念已从“硬件”管理，扩充到“软件”管理
•
C. 设施管理的目标是维护费用最低
•
D. 设施管理概念的诞生，是物业经营管理发展的必然结果
答案: 设施管理的目标是维护费用最低
问题 4: 4. 在房地产置业投资中，流动资金在每个生产经营周期完成（ ）周转.
选项:
•
A. 两次
•
B. 一次或多次
•
C. 多次
•
D. 一次
答案: 一次
问题 5: 5. 物业经营管理的目标，要从（ ）角度出发，在物业经营寿命的全寿命周期里，保持和提高物业的市场价值以及未来的发展潜力。
选项:
•
A. 租户
•
B. 顾客
•
C. 业主
•
D. 经营户
答案: 业主
问题 6: 6. 甲公司拟存一笔资金以备3年后使用。假定银行3年存款的年利率为5％，而甲3年后需要的资金总额为34500元，则在单利计息的情况下，甲公司目前需要存入的资金约为( )。
选项:
•
A. 31500元
•
B. 32857元
•
C. 30000元
•
D. 29803元
答案: 30000元
问题 7: 7. （ ）是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。
选项:
•
A. 变现风险
•
B. 市场供求风险
•
C. 通货膨胀风险
•
D. 利率风险
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问题 8: 8. 物业经营管理活动中，通过对人和工作的协调，以为某一机构创造一个良好的生产、办公环境为主要功能的管理活动是（ ）。
选项:
•
A. 房地产资产管理
•
B. 房地产组合投资管理
•
C. 物业管理
•
D. 设施管理
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问题 9: 9. 在物业经营管理的战略性工作中，影响投资决策的关键因素是( )。 ①投资回收期②预期收益③还贷能力④风险水平
选项:
•
A. ②④
•
B. ①④
•
C. ②③
•
D. ①③
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问题 10: 10. 物业还本付息的责任和抵押贷款还本付息运营费用的关系是（ ）。
选项:
•
A. 部分还本付息是运营费用
•
B. 还本付息不是运营费用
•
C. 还本付息是运营费用
•
D. 不能确定
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问题 11: 11. 以下关于报酬率的表述，不正确的是（ ）
选项:
•
A. 报酬率
•
B. 无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿－投资带来的优惠
•
C. 报酬率为投资回报与所投入的资本的比率
•
D. 从全社会来看，报酬率与投资风险正相关
•
E. 物业价值与报酬率正相关
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问题 12: 12. 资金时间价值的大小受多方因素的影响，这些影响因素有（ ）。
选项:
•
A. 风险因素
•
B. 投资利润率
•
C. 通货膨胀率
•
D. 社会变革
•
E. 利率
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问题 13: 13. 房地产投资不是十全十美的，有某些缺点，突出表现在：（ ）。
选项:
•
A. 投资数额巨大
•
B. 投资回收期较长
•
C. 需要专门的知识和经验
•
D. 流动性差
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问题 14: 14. 房地产间接投资的具体形式包括：（ ）。
选项:
•
A. 房地产抵押支持证券(MBS)
•
B. 购买房地产投资信托基金(REITs)的股份
•
C. 购买房地产开发、投资企业的股票
•
D. 购买房地产开发、投资企业的债券
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问题 15: 15. 居住物业投资区位选择时要考虑的主要因素包括：（ ）。
选项:
•
A. 市政公用和公建配套设施完备的程度
•
B. 公共交通便捷程度
•
C. 环境因素
•
D. 居民人口与收入
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问题 16: 16. 物业公司在开展自身的管理活动的同时，还要与基金管理公司的（ ）进行有效的配合。
选项:
•
A. 投资策略
•
B. 人力资源管理
•
C. 现金流管理
•
D. 生产计划
•
E. 财务计划
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问题 17: 17. 现金流量图箭头向上表示正现金流量。
选项:
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问题 18: 18. 住房抵押贷款证券化是指把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
选项:
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问题 19: 19. 管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。
选项:
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问题 20: 20. 物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动。
选项:
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问题 21: 21. 西方认为的投资物业最重要的三点，即第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。
选项:
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问题 22: 22. 实际租金收入经常与潜在毛租金收入相等。
选项:
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问题 23: 23. 房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。
选项:
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问题 24: 24. 房地产购置投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中的磨损与贬值，其价值逐渐以待摊形式计入出租经营成本。
选项:
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问题 25: 25. 房地产属于非货币性资产，其拥有者可以很快将房地产兑换成现金。
选项:
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问题 26: 26. 房地产间接投资者直接参与房地产经营管理工作。
选项:
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问题 27: 27. ( )是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。
选项:
•
A. 未来经营费用风险
•
B. 收益现金流风险
•
C. 比较风险
•
D. 资本价值风险
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问题 28: 28. ( )是指房地产投资容易受到政府政策的影响。
选项:
•
A. 政策影响性
•
B. 专业管理依赖性
•
C. 各异性
•
D. 适应性
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问题 29: 29. 在房地产投资信托基金的组织结构下，不属于物业管理企业所承担的责任是（ ）。
选项:
•
A. 改善租用物业的环境
•
B. 制订及落实租务策划
•
C. 执行租务条件
•
D. 策划租户的组合及物色潜在租户
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问题 30: 30. 从（ ）中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入。
选项:
•
A. 利润总额
•
B. 潜在毛租金收入
•
C. 净运营收益
•
D. 税前利润
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问题 31: 31. 区域购物中心，建设面积至少要（ ）。
选项:
•
A. 10万㎡
•
B. 8万㎡
•
C. 7万㎡
•
D. 9万㎡
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问题 32: 32. 下列关于房地产投资风险的说法中，错误的是( )。
选项:
•
A. 房地产投资风险是指未获得预期收益可能性的大小
•
B. 房地产投资风险一般包括无法控制的系统风险和可以控制的个别风险
•
C. 风险和不确定性没有显著区别，是相同的意思
•
D. 一般来说，房地产的各种可能收益越集中，房地产投资风险越小
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问题 33: 33. 物业经营管理为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的（ ）管理服务。
选项:
•
A. 专业性
•
B. 特殊性
•
C. 单一性
•
D. 综合性
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问题 34: 34. 房地产组合投资管理的要素不包括( )。
选项:
•
A. 管理者
•
B. 管理理论
•
C. 管理方法
•
D. 管理对象
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问题 35: 35. ( )是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。
选项:
•
A. 专业管理依赖性
•
B. 各异性
•
C. 政策影响性
•
D. 适应性
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问题 36: 36. 某建筑物的建筑面积100m2,单位建筑面积的重置价格为500元/m2，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。采用直线法计算其折旧额为（ ）元。
选项:
•
A. 1500
•
B. 1583.33
•
C. 1588
•
D. 1602
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问题 37: 37. 零售商业物业包括（ ）。
选项:
•
A. 出租写字楼
•
B. 地区购物商场
•
C. 市级购物中心
•
D. 居住区商场
•
E. 区域购物中心
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问题 38: 38. 下列关系式中表述正确的有（ ）。
选项:
•
A. 有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租金损失＋其他收入
•
B. 税后租金流＝净运营收益－抵押贷款还本付息－所得税
•
C. 净运营收益＝有效毛收入－运营费用
•
D. 税前现金流＝净运营收益－抵押贷款还本付息
•
E. 税后现金流＝税前现金流－所得税
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问题 39: 39. 物业经营管理各个层次中，属于物业管理主要职责的有（ ）等。
选项:
•
A. 物业维护及安全管理
•
B. 资本性支出计划
•
C. 保持与租户的联系并收租
•
D. 控制运营成本及保存财务报告记录
•
E. 制定物业发展战略计划
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问题 40: 40. 利率有具体类型有（ ）。
选项:
•
A. 单利
•
B. 复利
•
C. 活期利率
•
D. 实际利率
•
E. 名义利率
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问题 41: 41. 在一宗已开发的物业甲旁边有一小块土地，该土地适合进行开发建设，但是由于该地块排水系统出现问题，致使该块土地无法进行实际的开发运作。作为物业甲的物业经营管理企业，对于该块土地，正确的做法是（ ）。
选项:
•
A. 不定期查看土地，确保没有负面因素作用在土地上
•
B. 对土地进行等级评定和保险
•
C. 检查土地的栏护情况，确保临近的土地使用者没有侵占其土地
•
D. 防止他人利用某些权利或者名义对自己的土地所有权造成侵害
•
E. 在土地上搭建物业甲的附属停车场，确保土地不被别人占有
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问题 42: 42. 准备金是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金。
选项:
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问题 43: 43. 只有零售商业物业的产权是统一的，才需要专业化的物业经营管理服务。
选项:
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问题 44: 44. 现金流量图是用以反映投资项目在一个月内运动状态的简化图式。
选项:
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问题 45: 45. 今天的1元钱比未来的1元钱更有价值，因为资金具有时间价值。
选项:
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问题 46: 46. 国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。其中丙等写字楼是最高等级的。
选项:
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问题 47: 47. 一般来说，中心商务区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商务区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通。
选项:
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问题 48: 48. 物业的业主或投资者希望通过物业经营管理，不仅使其物业在运行使用过程中能够保值，而且实现增值。
选项:
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问题 49: 49. 物业经营管理是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理不断拓展、交叉和融合的结果。
选项:
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问题 50: 50. 物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。
选项:
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问题 51: 51. 从货币形态上看，房地产置业投资活动表现为投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。
选项:
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问题 52: 52. 准备金是业主或其委托的物业管理公司（ ）存入的用于支付未来费用的资金。
选项:
•
A. 定期
•
B. 年末一次性
•
C. 年初一次性
•
D. 不定期
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问题 53: 53. 物业可以获取的最大租金收入称为（ ）。
选项:
•
A. 税前利润
•
B. 净运营收益
•
C. 有效毛收入
•
D. 潜在毛租金收入
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问题 54: 54. 不属于酒店和休闲娱乐设施的物业是（ ）。
选项:
•
A. 休闲度假中心
•
B. 康体中心
•
C. 赛马场
•
D. 购物中心
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问题 55: 55. 物业经营管理活动的管理对象通常为（ ）。
选项:
•
A. 公益性物业
•
B. 高档物业
•
C. 收益性物业
•
D. 中、低档物业
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问题 56: 56. 某商店店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付，如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后年净现金流量为2.8万元，则该项目投资的税前现金回报率是（ ）。
选项:
•
A. 3.5％
•
B. 7％
•
C. 4.7％
•
D. 14％
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问题 57: 57. （ ）是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。
选项:
•
A. 变现风险
•
B. 利率风险
•
C. 通货膨胀风险
•
D. 市场供求风险
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问题 58: 58. 以下有关现金流量图的描述中，正确的是（ ）。
选项:
•
A. 以横轴为时间轴
•
B. 是反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式
•
C. 相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量
•
D. 箭头向下表示正现金流量
•
E. 箭头向上表示正现金流量
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问题 59: 59. 在房地产投资中，能改变潜在毛租金收入的因素有（ ）。
选项:
•
A. 利息
•
B. 成本
•
C. 出租面积
•
D. 税金
•
E. 租金
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问题 60: 60. 物业服务企业划分为（ ）这三种类型。
选项:
•
A. 综合型
•
B. 管理型
•
C. 咨询型
•
D. 专业型
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问题 61: 61. 物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。
选项:
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问题 62: 62. 财务净现值是一个衡量盈利能力的静态指标。
选项:
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问题 63: 63. 零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。
选项:
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问题 64: 64. 规模最大的零售商业物业是市级购物中心。
选项:
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问题 65: 65. 不同时点上的现金流量可以不用换算就进行比较。
选项:
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问题 66: 66. 现金流量图是反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式。
选项:
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问题 67: 67. 按存量增量细分的房地产市场被划分为三级市场，其中不包括（ ）。
选项:
•
A. 土地使用权出让市场
•
B. 后勤管理市场
•
C. 土地转让，新建商品房租赁市场
•
D. 存量房地产交易市场
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问题 68: 68. （ ）是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。
选项:
•
A. 通货膨胀风险
•
B. 或然损失
•
C. 变现风险
•
D. 市场供求风险
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问题 69: 69. （ ）是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。
选项:
•
A. 成交价格
•
B. 市场价格
•
C. 投资价格
•
D. 理论价格
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问题 70: 70. 在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选用的管理模式是（ ）。
选项:
•
A. 包租转租模式
•
B. 自管理模式
•
C. 出租代理模式
•
D. 委托管理模式
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问题 71: 71. 工业写字楼是指（ ）。
选项:
•
A. 高新技术产业用房
•
B. 仓储用房
•
C. 工业厂房
•
D. 工业区中研究与发展用房
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问题 72: 72. 关于物业的投资价值和市场价值，说法错误的是（ ）。
选项:
•
A. 当投资价值小于市场价格时，说明值得投资的
•
B. 评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。
•
C. 评估市场价值所采用的折现率，是社会一般报酬率，评估投资价值所采用的折现率，是投资者所要求的最低报酬率
•
D. 当投资价值大于市场价格时，说明值得投资的
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问题 73: 73. （ ）通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护、维修及保安服务。
选项:
•
A. 甲等写字楼
•
B. 复合型写字楼
•
C. 乙等写字楼
•
D. 丙等写字楼
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问题 74: 74. 下列关于现金流量图的说法，正确的是（ ）。
选项:
•
A. 按照现金流量图的绘制规则，时间刻度之间的长度表示一年
•
B. 箭头向上的箭线表示现金流入
•
C. 横坐标轴上的1”点通常表示当前时点
•
D. 如果在时点1和时点2之间有现金流量的话，习惯的方法是记在时点1
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问题 75: 75. 关于利息说法正确的是（ ）。
选项:
•
A. 利率是在单位时间内所得的利息额与借贷金额之比
•
B. 复利计息，也就意味着 利息再生利息”
•
C. 单利计息仅按本金计算利息，利息不再生息
•
D. 利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿
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问题 76: 76. 物业经营管理企业中，能为业主提供物业管理顾问、咨询服务的企业一般有（ ）。
选项:
•
A. 综合型物业服务企业
•
B. 投资型物业服务企业
•
C. 所有物业管理公司
•
D. 专业型物业服务企业
•
E. 管理型物业服务企业
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问题 77: 77. 直接影响净运营收益的项目有（ ）。
选项:
•
A. 运营费用
•
B. 抵押贷款还本付息
•
C. 有效毛收入
•
D. 所得税
•
E. 准备金
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问题 78: 78. 我国房地产投资运营过程中，企业纳税的主要税种有（ ）。
选项:
•
A. 增值税
•
B. 城镇土地使用税
•
C. 教育费附加
•
D. 经营税金及附加
•
E. 企业所得税
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问题 79: 79. 在房地产置业投资中，流动资金在每个生产经营周期完成多次周转。
选项:
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问题 80: 80. 房地产投资分析中所讨论的投资是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的经营目标而预先支付的资金。
选项:
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问题 81: 81. 房地产购置投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中的磨损与贬值，其价值逐渐以折旧形式计入出租经营成本。
选项:
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问题 82: 82. 从实物形态上看，房地产置业投资活动表现为投资者利用购置的房地产，通过再投资活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。
选项:
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问题 83: 83. 设备无形磨损，是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。
选项:
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问题 84: 84. 关于区域购物中心的说法，错误的是( )。
选项:
•
A. 区域购物中心定位于高端消费，针对的是高收入人群
•
B. 区域购物中心在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性
•
C. 区域购物中心通常集购物、休闲、娱乐、饮食于一体
•
D. 区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体
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问题 85: 85. 房地产购置投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中的磨损与贬值，其价值逐渐以（ ）形式计入出租经营成本。
选项:
•
A. 预提
•
B. 折旧
•
C. 待摊
•
D. 分摊
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问题 86: 86. 物业经营管理服务的目标，是从（ ）的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
选项:
•
A. 业主
•
B. 政府
•
C. 物业公司
•
D. 开放商
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问题 87: 87. ( )是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。
选项:
•
A. 政策风险
•
B. 通货膨胀风险
•
C. 利率风险
•
D. 变现风险
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问题 88: 88. 住房抵押贷款证券化是指把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到（ ）、分散房地产金融风险等目的。
选项:
•
A. 降低成本
•
B. 日常经营
•
C. 投资
•
D. 筹措资金
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问题 89: 89. 房地产投资分析中所讨论的投资是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的经营目标而预先支付的（ ） 。
选项:
•
A. 资金
•
B. 人力
•
C. 物力
•
D. 土地
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问题 90: 90. （ ）是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。
选项:
•
A. 房地产开发投资
•
B. 房地产置业投资
•
C. 房地产直接投资
•
D. 房地产间接投资
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问题 91: 91. 影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括：（ ）。
选项:
•
A. 周围土地利用情况和环境
•
B. 与其他商业设施接近的程度
•
C. 居民人口与收入
•
D. 易接近性
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问题 92: 92. 下列选项中，对于房地产开发投资项目来说，属于现金流量中的现金流入的有 ( )。
选项:
•
A. 税金
•
B. 还本付息
•
C. 销售收入
•
D. 贷款本金收入
•
E. 利息收入
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问题 93: 93. 下列财务评价指标中，属于清偿能力指标的有( )。
选项:
•
A. 投资回报率
•
B. 动态投资回收期
•
C. 借款偿还期
•
D. 资产负债率
•
E. 偿债备付率
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问题 94: 94. 房地产投资项目财务评价指标中的动态盈利能力指标有( )等。
选项:
•
A. 内部收益率
•
B. 投资回报率
•
C. 供款偿还期
•
D. 净现值
•
E. 现金回报率
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问题 95: 95. 同一物业对于不同的投资者会有不同的投资价值。
选项:
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问题 96: 96. 设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。
选项:
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问题 97: 97. 位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。
选项:
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问题 98: 98. 设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构创造一个良好的生产、办公环境。
选项:
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问题 99: 99. 物业资产管理是定位在现场操作层面的管理，
选项:
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问题 100: 100. 物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求。
选项:
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问题 101: 101. 房地产置业投资的现金流分析中，有效毛收入的表达式是（ ）。
选项:
•
A. 有效毛收入＝潜在毛租金收入—空置和收租损失＋其他收入
•
B. 有效毛收入＝潜在毛租金收入—空置和收租损失＋其他支出
•
C. 有效毛收入＝实际租金收入—空置和收租损失＋其他收入
•
D. 有效毛收入＝实际租金收入—空置和收租损失＋其他支出
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问题 102: 102. 现金流量图是用以反映投资项目在（ ）内运动状态的简化图式。
选项:
•
A. 一定时期
•
B. 一个周期
•
C. 半年
•
D. 一个月
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问题 103: 103. （ ）是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。
选项:
•
A. 周期风险
•
B. 市场供求风险
•
C. 通货膨胀风险
•
D. 利率风险
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问题 104: 104. 资产投资理论的假设是投资者是理性的，愿意在（ ）风险水平上追求最大的收益。
选项:
•
A. 不算太高的
•
B. 相对较低的
•
C. 最小的
•
D. 可以接受的
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问题 105: 105. 以下属于财务效益状况基本指标的有（ ）。
选项:
•
A. 主营业务利润率
•
B. 财务内部收益率
•
C. 成本费用利润率
•
D. 盈余现金保障倍数
•
E. 净资产收益率
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问题 106: 106. 根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（ ）三大类。
选项:
•
A. 技术折旧
•
B. 经济折旧
•
C. 功能折旧
•
D. 物质折旧
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问题 107: 107. 房地产投资的风险主要体现在( )。
选项:
•
A. 期望收益的可靠性
•
B. 投资项目的流动性
•
C. 投资者的不确定性
•
D. 投资管理的复杂性
•
E. 投入资金的安全性
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问题 108: 108. 关于物业经营管理企业的说法，正确的有( )。
选项:
•
A. 物业经营管理企业可以不具有法人资格
•
B. 物业经营管理企业是依法进行登记注册的经济组织
•
C. 物业经营管理企业以公司的形式存在
•
D. 物业经营管理企业不以盈利为目的
•
E. 物业经营管理企业是服务性企业
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问题 109: 109. 物业经营管理的主要内容本质上是对成本和收益的控制。
选项:
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问题 110: 110. 物业经营管理服务的目标是从企业的角度出发追求剩余价值最大化。
选项:
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问题 111: 111. 有时物业购买者出于自身的急迫需要，在与竞争对手争夺中只求得到物业，从而会抬高价格。
选项:
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问题 112: 112. 物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
选项:
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问题 113: 1. 政府干预房地产市场的政策目标通常包括确保房地产市场价格的低水平。
选项:
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问题 114: 2. 下列各项中不属于影响房地产市场转变的社会经济力量的是（ ）。
选项:
•
A. 自然环境及政治制度的变迁
•
B. 信息通信技术水平的高低
•
C. 生产和工作方式的转变
•
D. 国外房地产市场发展状况
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问题 115: 3. 按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易不包括的是（ ）。
选项:
•
A. 赠予
•
B. 抵押
•
C. 租赁
•
D. 买卖
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问题 116: 4. 一般来说，在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）的情况下，期房价格（ ）现房价格。
选项:
•
A. 低于
•
B. 等于
•
C. 不一定高于
•
D. 高于
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问题 117: 5. 以下关于房屋租赁的特征说法错误的是（ ）。
选项:
•
A. 房屋租赁关系因房屋所有权的转移而终止
•
B. 房屋租赁关系是经济要式契约关系
•
C. 房屋租赁的标的物是特定的物
•
D. 房屋租赁转移的是房屋的使用权
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问题 118: 6. 公有住房出售中，购房者应当按购房款（ ）的比例,向售房单位缴交专项维修资金。
选项:
•
A. 2%
•
B. 4%
•
C. 5%
•
D. 3%
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问题 119: 7. 下列表述中，属于房地产市场供给的特点是（ ）。
选项:
•
A. 供货方主体间的竞争不充分
•
B. 具有同质性
•
C. 富有弹性
•
D. 低垄断性
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问题 120: 8. 在下列说法中，假设其他条件不变，不能导致住宅市场供应曲线向左移动的是( )。
选项:
•
A. 增加房地产开发中的税费
•
B. 2003年开始实施土地使用权出让招拍挂”制度，增加了土地开发成本
•
C. 开发商预计未来住宅市场需求量减少
•
D. 银行降低贷款利率，通货膨胀维持在较低水平
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问题 121: 9. 采用市场法对物业进行估价时，要求对可比实例进行修正以求出估价对象的客观合理价格或价值，下列可比实例中修正系数小于1的是( )。
选项:
•
A. 可比实例采用的是协议出让方式，而估价对象是经过激烈拍卖形成的交易价格
•
B. 可比实例是精装修的房子，而估价对象是毛坯房
•
C. 可比实例的价格是在卖方急切想要出售的情况下形成的
•
D. 可比实例中的卖方在不了解行情的情况下盲目出售
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问题 122: 10. 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，它对租赁合同的效力（ ）。
选项:
•
A. 影响
•
B. 增强
•
C. 不影响
•
D. 减弱
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问题 123: 11. 对于房地产市场供给的特点，下列说法不正确的是( )。
选项:
•
A. 供给主体间的竞争不充分
•
B. 市场供给具有非同质性
•
C. 房地产市场供给具有较大的供给弹性
•
D. 房地产市场具有高度的垄断性
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问题 124: 12. 下列市场条件的变化会导致对商品住宅需求变化的有（ ）。
选项:
•
A. 生活必需品价格的变化
•
B. 消费者对未来预期的变化
•
C. 人口的变化
•
D. 收入的变化
•
E. 政府政策的变化
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问题 125: 13. 下列各项中，属于国家生产总值表现形式的有（ ）。
选项:
•
A. 消费形态
•
B. 收入形态
•
C. 变换形态
•
D. 价值形态
•
E. 产品形态
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问题 126: 14. 房屋租赁中，出租人可以是( )。
选项:
•
A. 按照法定程序指定的代管人
•
B. 所有权人自己
•
C. 共有人(包括共同共有和部分共有)
•
D. 所有权人委托的代理人
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问题 127: 15. 影响开发商市场供给数量的并不仅仅是价格，还包括其他市场因素，如（ ）。
选项:
•
A. 开发商获取利润水平的目标
•
B. 相关产品的价格
•
C. 居民购买力水平
•
D. 对未来的预期
•
E. 消费者偏好
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问题 128: 16. 影响收益性物业的价值高低的主要因素有（ ）。
选项:
•
A. 获得净收益期限的长短
•
B. 获得净收益的连续性
•
C. 获得净收益的可靠性
•
D. 获得净收益的途径
•
E. 未来净收益的大小
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问题 129: 17. 物业价格与一般商品价格一样，都是按质论价，优质高价，劣质低价。
选项:
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问题 130: 18. 不要把鸡蛋放在同一个篮子里”是资产组合投资理论的应用。
选项:
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问题 131: 19. 政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险，因为一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险的发生。
选项:
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问题 132: 20. 物业因为价值量大、寿命长久，所以同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场。
选项:
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问题 133: 21. 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，它对租赁合同的效力产生影响。
选项:
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问题 134: 22. 出租代理模式是指业主全权委托物业管理企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务。
选项:
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问题 135: 23. 一般来说，收入的增加会使得需求曲线像右移动。
选项:
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问题 136: 24. 收入增加会导致对大多数商品需求的增加，从而使需求曲线向左平移。
选项:
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问题 137: 25. 报告期的房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数来表示。
选项:
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问题 138: 26. 在某一时点，物业的市场价值是惟一的。
选项:
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问题 139: 27. 某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。试求取该旧住宅的现值。该旧住宅的现值为（ ）万元。
选项:
•
A. 30
•
B. 36
•
C. 31
•
D. 33
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问题 140: 28. 房地产市场的运作机制，在很大程度上取决的因素是（ ）。
选项:
•
A. 开发商
•
B. 消费者的需求
•
C. 代理商
•
D. 国家的经济体制
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问题 141: 29. 建筑物管理计划不包括( )。
选项:
•
A. 物业检查计划
•
B. 建筑物管理策略
•
C. 出租策略
•
D. 建筑物维护标准
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问题 142: 30. 下列对于成交价格、市场价格、理论价格的说法正确的是( )。
选项:
•
A. 实际的成交价格位于卖方所愿意接受的最低价格与买方所愿意支付的最高价格之间
•
B. 成交价格就是市场价格
•
C. 理论价格一般情况下要比市场价格高
•
D. 在买方市场下，成交价格会偏向最高买价
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问题 143: 31. 报告期的房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的（ ）表示。
选项:
•
A. 众数
•
B. 平均数
•
C. 大数
•
D. 中位数
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问题 144: 32. 张某将自己的住宅租给李某居住，后在租赁期间，张某又将房屋出售给了王某。针对该情况，下列说法中，正确的是（ ）。
选项:
•
A. 张某应继续保障李某使用房屋，直至租赁期满
•
B. 张某需继续承担房屋的修缮责任，直至租赁期满
•
C. 张某需将保证金归还李某或转移给王某
•
D. 张某继续收取房租，直至租赁期满
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问题 145: 33. 按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公房租赁和私房租赁，其中公房租赁又可分为直管公房和自管公房。那么，在租赁关系中，自管公房的出租人是( )。
选项:
•
A. 国家授权的国有企事业单位
•
B. 各级房地产行政主管部门
•
C. 国家
•
D. 各级人民政府
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问题 146: 34. （ ）是指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。
选项:
•
A. 存量
•
B. 新竣工量
•
C. 灭失量
•
D. 空置量
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问题 147: 35. 2005年初，我国运用交易环节的营业税和契税政策，有效遏制了商品房市场上的投机，该案例说明( )。
选项:
•
A. 税收政策可以抑制房地产市场投机
•
B. 正确运用税收杠杆可以保证政府土地收益
•
C. 正确运用税收杠杆可以理顺分配关系
•
D. 对住房价格的控制是政府调节房地产市场的重要工作内容
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问题 148: 36. 物业价格与一般物品价格的不同，表现为物业价格的特征。物业价格主要特征有（ ）。
选项:
•
A. 实质上是物业权益的价格
•
B. 价格容易波动
•
C. 既有交换代价的价格，又有使用代价的租金
•
D. 价格受区位的影响很大
•
E. 容易受交易者的个别因素的影响
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问题 149: 37. 下列各项中，反映和描述房地产市场状况的指标有（ ）。
选项:
•
A. 需求指标
•
B. 市场价格
•
C. 供给指标
•
D. 市场交易指标
•
E. 供求比例
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问题 150: 38. 以下关于年金说法正确的是（ ）。
选项:
•
A. 折旧、利息、租金、保险费等通常表现为年金的形式
•
B. 年金是指一定时期内，每期相等金额的收付款项
•
C. 普通年金是指每期期末收付款的年金
•
D. 年金的特定是每期相隔时间相同，每期收入或支出的金额相等
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问题 151: 39. 物业价格与一般物品的价格共同之处有（ ）。
选项:
•
A. 都有波动，受供求因素的影响
•
B. 都是按质论价，优质高价，劣质低价
•
C. 由卖方决定价格，买方对其无影响
•
D. 篮子容易受交易者个别因素的影响
•
E. 都是价格，用货币来表示
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问题 152: 40. 属于评价居住物业区位的优劣所考虑的因素有( )。
选项:
•
A. 市政共用配套设施的完备程度
•
B. 居民的购买水平和消费习惯
•
C. 公共交通便捷程度
•
D. 环境因素
•
E. 社区文化氛围
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问题 153: 41. 供给曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线。
选项:
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问题 154: 42. 从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。
选项:
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问题 155: 43. 供给数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系是相同的。
选项:
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问题 156: 44. 房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场。
选项:
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问题 157: 45. 物业管理企业资金运动是静态和动态的对立统一。
选项:
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问题 158: 46. 供给曲线是一条具有正斜率的向右上方倾斜的曲线 。
选项:
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问题 159: 47. 下列指标中，不属于房地产市场交易指标的是( )。
选项:
•
A. 灭失量
•
B. 出租量
•
C. 预售面积
•
D. 房地产租金
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问题 160: 48. 以下哪项不是房屋租赁合同的特征。（ ）
选项:
•
A. 双务合同
•
B. 诺成合同
•
C. 有偿合同
•
D. 不要式合同
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问题 161: 49. 物业要有价格需要具备有用性，它是指物品能够满足人们的某种需要，在经济学上，“有用”指的是（ ）。
选项:
•
A. 利用价值
•
B. 使用价值
•
C. 经济价值
•
D. 社会价值
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问题 162: 50. 西方认为，投资物业最重要的是（ ）。
选项:
•
A. 供求因素
•
B. 区位
•
C. 品质
•
D. 价格
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问题 163: 51. 关于需求曲线的形状，以下描述正确的是（ ）。
选项:
•
A. 一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线
•
B. 一条具有正斜率的向右下方倾斜的曲线
•
C. 一条平行于纵轴的直线
•
D. 一条平行于横轴的直线
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问题 164: 52. 一套建筑面积100平方米，单价3000形平方米的住房，在下列哪种付款方式下实际价格与名义价格相等( )。
选项:
•
A. 从成交日期时起分期付清，如首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付10万元
•
B. 如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5％
•
C. 要求在成交日期时一次付清
•
D. 约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清
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问题 165: 53. 对于物业经营管理者来说，进行房地产市场分析的作用有( )。
选项:
•
A. 制定确保物业保值增值的计划
•
B. 为审批贷款提供依据
•
C. 设计房地产资产管理策略
•
D. 把握主要租户和使用者的产业分布
•
E. 寻找投资合作伙伴
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问题 166: 54. 在实际核算中，国内生产总值的计算方法有（ ）。
选项:
•
A. 支出法
•
B. 生产法
•
C. 耗用法
•
D. 预算法
•
E. 收入法
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问题 167: 55. 下列对于百分比租金的说法正确的有( )。
选项:
•
A. 百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售商业物业
•
B. 承租人除了向出租人定期支付固定租金外，还要将其营业额中超出预定数额的部分，按一个百分比交予出租人，作为出租人的百分比租金收入
•
C. 当出租人仅收取百分比租金时，通常要对承租人营业收入的下限作出规定，作为其获得最低租金收入的保障
•
D. 出租人常在租约中订立有强制收回使用权的条款来保证其物业在出租过程中获得预期的租金收入。另一种比较公平合理的做法是，当承租人未能完成条款中规定的最低租金时，可以另外追加费用以达到最低租金水平
•
E. 百分比租金通常按年度计算兑现，在一个购物中心或超市中，不同的承租人按同一个百分比来支付租金
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问题 168: 56. 物价价格通常随交易的需要而个别形成，容易受买卖双方的个别影响，以下各项属于个别因素的是（ ）。
选项:
•
A. 综合能力
•
B. 讨价还价能力
•
C. 感情冲动
•
D. 偏好
•
E. 个性
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问题 169: 57. 物业管理计划的主要内容包括( )。
选项:
•
A. 财务收支计划
•
B. 租赁计划
•
C. 物业服务企业职责分工计划
•
D. 业主沟通计划
•
E. 建筑物管理计划
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问题 170: 58. 城镇化率是属于房地产市场供给指标 。
选项:
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问题 171: 59. 房地产市场需求具有同质性的特点。
选项:
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问题 172: 60. 房地产市场的运作机制，在很大程度上取决的因素是开发商。
选项:
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问题 173: 61. 市场供求风险是房地产投资中面临的系统风险。
选项:
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问题 174: 62. 物业价格是指交换代价的价格，而不是具有使用代价的租金。
选项:
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问题 175: 63. 物业的稀缺性是指物品的数量，没有多到使每个人都可以随心所欲得到它，这种缺乏是绝对稀缺。
选项:
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问题 176: 64. 物业的两个价格之一是使用它一定时间的价格，经济学是称为（ ）。
选项:
•
A. 使用价格
•
B. 更换价格
•
C. 服务价格
•
D. 源泉价格
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问题 177: 65. 某宗物业的收益期限为5年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，该类物业的报酬率为10% 。该宗物业的收益价格为（ ）万元。其中有可能用到的复利现值系数: (P/F,10%,1)= 0.905 ; (P/F,10%,2)= 0.82 ; (P/F,10%,3)= 0.744 ; (P/F,10%,4)= 0.675; (P/F,10%,5)=0.613
选项:
•
A. 95.86
•
B. 100.56
•
C. 88.75
•
D. 92.03
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问题 178: 66. 人们在经济活动中一般简称的价值，指的是（ ）。
选项:
•
A. 交换价值
•
B. 经济价值
•
C. 社会价值
•
D. 使用价值
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问题 179: 67. 在某一时点，对于一个特定的收益性物业，其（ ）是客观的，唯一的。
选项:
•
A. 投资价值
•
B. 交换价值
•
C. 市场价值
•
D. 使用价值
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问题 180: 68. 特殊工业厂房适宜采用的估价方法是( )。
选项:
•
A. 收益法
•
B. 市场法
•
C. 假设开发法
•
D. 成本法
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问题 181: 69. 某承租人的基础租金为10万元/月，如果营业额的5%作为百分比租金，零售商在一个月内的营业额为250万元，该月应缴纳的租金总额为（ ）万元。
选项:
•
A. 75
•
B. 12.5
•
C. 10
•
D. 5
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问题 182: 70. 下列关于转租的说法正确的是（ ）。
选项:
•
A. 根据法律规定，房屋承租人在任何情况下都不可以将承租的房屋转租给第三方
•
B. 房屋承租人可以将承租的房屋转租给第三方，但是从中获得的差额利润应该归原出租人所有
•
C. 房屋承租人可以将承租的房屋转租给第三方，此时第三方须同原出租人签订新的租赁合同，原租赁合同自动终止
•
D. 房屋承租人在征得房屋出租人同意后可以将承租的房屋转租给第三方，并且订立转租合同，在转租合同中必须要有原出租人书面签字同意，或有原出租人同意的书面证明。
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问题 183: 71. 按存量增量细分的房地产市场被划分为三级市场，其中不包括（ ）。
选项:
•
A. 土地转让，新建商品房租赁市场
•
B. 存量房地产交易市场
•
C. 土地使用权出让市场
•
D. 后勤管理市场
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问题 184: 72. 下列因素中，当其他条件不变时，其变化不能促使商品住宅需求曲线向右移动的是（ ）。
选项:
•
A. 居民预期未来住房抵押贷款利率下降
•
B. 由于土地资源的限制，不可能有充足的商品住宅供给
•
C. 居民收入增加
•
D. 居民对出租住宅需求的增加
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问题 185: 73. 物业租赁经营预算编制应包括( )等。
选项:
•
A. 详细的预期收益估算
•
B. 物业服务企业的薪酬制度
•
C. 物业的建筑安装费用
•
D. 经营费用
•
E. 允许的空置率水平
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问题 186: 74. 设备的寿命包括（ ）。
选项:
•
A. 有效寿命
•
B. 经济寿命
•
C. 自然寿命
•
D. 技术寿命
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问题 187: 75. 收益性物业价值的高低主要取决于以下三个因素:（ ）。
选项:
•
A. 获得净收益期限的长短
•
B. 获得净收益的可靠性
•
C. 未来净收益的大小
•
D. 收益性物业的面积
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问题 188: 76. 房地产增量和存量市场之间是一种互动关系，存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场中存在的过滤”现象，能促进增量市场的发展。
选项:
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问题 189: 77. 在某一时点，物业的投资价值是惟一的。
选项:
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问题 190: 78. 预防房地产面临的政治风险，最好的措施是购买保险。
选项:
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问题 191: 79. 反映和描述房地产市场状况的指标有供给指标和需求指标。
选项:
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问题 192: 80. 房屋租赁可以转移房屋的所有权，也可以转让房屋的使用权。
选项:
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问题 193: 81. 衡量区位好坏最常见最简单的是距离。
选项:
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问题 194: 82. 因为房地产投资能抵消通货膨胀的影响，置业投资者因此能够容忍较低的投资回报率。
选项:
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问题 195: 83. 成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
选项:
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问题 196: 1. 发生的坏帐损失可以列入成本支出。
选项:
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问题 197: 2. 以下各项中，不是间接费用的是（ ）。
选项:
•
A. 固定资产折旧费
•
B. 劳动保险费
•
C. 财税保险费
•
D. 交通运输费
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问题 198: 3. 以下各项中，不是管理费用的是（ ）.
选项:
•
A. 奖金及职工福利费
•
B. 无形资产摊销
•
C. 职工教育经费
•
D. 土地使用费
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问题 199: 4. 下列物业服务企业财务工作中，不属于成本日常管理的是( )。
选项:
•
A. 利用物业管理周期理论进行成本控制
•
B. 建立健全费用开支与报销审批制度
•
C. 控制责任中心的业绩考评
•
D. 严格实施预算的凭证控制
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问题 200: 5. 一项成本仅与某一方案有关，当方案被取消时，此项成本亦可免除，这种成本是（ ）。
选项:
•
A. 沉没成本
•
B. 机会成本
•
C. 边际成本
•
D. 可免成本
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问题 201: 6. 某企业物业服务的预算成本(费用)为100万元，实际成本(费用)为90万元，则该企业的成本(费用)降低率是( ).
选项:
•
A. -11.11%
•
B. 11.11%
•
C. -10%
•
D. 10%
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问题 202: 7. 按照损失的性质来划分，可以将风险划分为（ ）。
选项:
•
A. 自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险
•
B. 基本风险与特殊风险
•
C. 财产风险、责任风险及人身风险
•
D. 纯粹风险与投机风险
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问题 203: 8. 以下关于成本控制的分类方法中，错误的是（ ）。
选项:
•
A. 按成本信息反馈的程度不同，可以分为成本开环控制和成本闭环控制
•
B. 按控制的系统不同，可以分为简单控制和复杂控制
•
C. 按控制的对象不同，可以分为材料成本控制、工资控制和管理费用控制等
•
D. 按控制的要求不同，可以分为绝对成本控制和相对成本控制
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问题 204: 9. 下列有关企业财务关系的说法，不正确的是( )。
选项:
•
A. 正确处理企业同国家机关之间的财务关系是企业合法经营的基础
•
B. 企业同国家机关之间的财务关系主要是税务关系
•
C. 企业同职工之间的财务关系是一种利益分配关系
•
D. 协调好企业内部各单位之间的财务关系不提倡企业内部经济利益相对独立
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问题 205: 10. 酒店的服务对象主要是（ ）。
选项:
•
A. 培训人员
•
B. 度假旅游者
•
C. 会议客人
•
D. 商务和观光客人
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问题 206: 11. 以下各项，属于物业管理中期间费用的是（ ）。
选项:
•
A. 直接材料费
•
B. 间接费用
•
C. 直接人工费
•
D. 管理费用
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问题 207: 12. 关于人工费中福利费计算的说法，正确的有( )。
选项:
•
A. 员工奖金按工资总额的10%计算
•
B. 教育经费按工资总额的1.5%计算
•
C. 福利基金按工资总额的14%计算
•
D. 加班费按每人每月不超过5天计算
•
E. 工会基金按工资总额的2%计算
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问题 208: 13. 物业经营管理实践中，许多设备更新的情况，都会由于设备性能的提升而提高住户的满意度，从而提升物业租金收益，表现在（ ）。
选项:
•
A. 降低管理费用
•
B. 提高入住率
•
C. 提高物业租金
•
D. 提高管理效率
•
E. 减少租金拖欠
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问题 209: 14. 物业管理绩效评价基本指标中，发展能力状况指标包括( )。
选项:
•
A. 流动资产周转率
•
B. 资本增长率
•
C. 净资产收益率
•
D. 资产负债率
•
E. 利润增长率
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问题 210: 15. 物业管理企业，人工费测算涉及的费用有（ ）。
选项:
•
A. 月基本工资
•
B. 通信费
•
C. 工服洗涤费
•
D. 社会保险费
•
E. 服装费
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问题 211: 16. 编制成本预算应遵循的基本要求有( )。
选项:
•
A. 成本预算要完全符合实际
•
B. 成本预算要以各项定额为基础
•
C. 成本预算必须同其他预算相协调
•
D. 成本预算要全面权衡，提高资金使用效益
•
E. 成本预算应有相应的技术经济措施保证
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问题 212: 17. 按控制的对象不同，可以分为材料成本控制、工资控制和管理费用控制等。
选项:
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问题 213: 18. 选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失是机会成本。
选项:
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问题 214: 19. 加班费属于办公费用。
选项:
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问题 215: 20. 写字楼建筑的吸引力在很大程度上取决于它与另外的商业设施接近的程度，这种吸引力也会由于城市建设的发展而经常发生变化。
选项:
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问题 216: 21. 物业管理企业对管理用房进行装饰装修，发生的支出计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用。
选项:
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问题 217: 22. 物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入期间费用。
选项:
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问题 218: 23. 物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本.
选项:
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问题 219: 24. 在物业经营管理中，应按规定提取的福利费包括住房基金。
选项:
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问题 220: 25. 弹性预算就是根据业务量的多少，列出几个不同水平的费用预算，根据企业的具体情况，可以每隔一定的比例列出一个不同水平的预算，而编制成费用弹性预算表。
选项:
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问题 221: 26. 同写字楼租约一样，业主为了能够签订新的租约或保持现有租户到期后续租，常常给予租户一定的折让优惠。
选项:
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问题 222: 27. 下列有关财务管理的说法中，不正确的是( )。
选项:
•
A. 投资决策影响着企业的资金筹集和利润分配
•
B. 筹资决策影响财务管理总体目标的实现
•
C. 企业留存利润数额过低会使投资规模受到限制
•
D. 现代财务管理的最基本内容是利润分配决策
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问题 223: 28. 将物业管理服务成本分为固定成本、变动成本和半固定成本的划分方法是按照( )划分的。
选项:
•
A. 与决策的关系
•
B. 与业务量的关系
•
C. 经济用途
•
D. 经济性质
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问题 224: 29. 成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，以下不属于成本租金的构成因素的是（ ）。
选项:
•
A. 保险费
•
B. 维修费
•
C. 管理费
•
D. 折旧费
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问题 225: 30. 人工费的估算中，福利基金按工资总额的一定比例计算，该比例是（ ）。D
选项:
•
A. 1.5％
•
B. 7％
•
C. 2％
•
D. 14％
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问题 226: 31. 物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用为( )。
选项:
•
A. 间接费用
•
B. 期间费用
•
C. 营业成本
•
D. 直接费用
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问题 227: 32. （ ）是指为人类生产活动提供入住空间的物业。
选项:
•
A. 居住物业
•
B. 收益性物业
•
C. 工业物业
•
D. 商业物业
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问题 228: 33. 以下关于前期物业服务合同说法错误的是（ ）。
选项:
•
A. 前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订。
•
B. 前期物业服务合同签订一般应在业主委员会成立后三个月内，最迟不应迟于六个月
•
C. 前期物业服务的期限通常也是不确定的。
•
D. 前期物业服务合同是要式合同。
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问题 229: 34. 下列保险费中，可以列入物业共用部分、共用设施设备及公众责任保险费用的有( )。
选项:
•
A. 中央空调险
•
B. 员工医疗险
•
C. 电梯责任险
•
D. 大厦财产险
•
E. 失业险
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问题 230: 35. 成本预算的编制方法主要有（ ）。
选项:
•
A. 固定预算
•
B. 零基预算
•
C. 弹性预算
•
D. 滚动预算
•
E. 概率预算
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问题 231: 36. 下列关于物业服务合同签订要点的说法中，正确的有( )。
选项:
•
A. 重视对违约责任的界定及争议解决方式
•
B. 物业服务企业要量力而行，实事求是留有余地
•
C. 明确界定违约责任与处理方式
•
D. 物业服务企业尽可能提供无偿服务承诺以更好地服务业主
•
E. 对合同的具体条款要进行细致的充分协商
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问题 232: 37. 物业管理招投标具有与其他行业招投标不同的一些特点，物业管理招投标的特点包括( )。
选项:
•
A. 长期性
•
B. 后期介入
•
C. 早期介入
•
D. 保密性
•
E. 阶段性
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问题 233: 38. 下列属于成本控制原则的有( )。
选项:
•
A. 责权利分散原则
•
B. 全面控制原则
•
C. 讲求经济效益原则
•
D. 避高就低原则
•
E. 例外管理原则
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问题 234: 39. 企业同其所有者之间的财务关系是指物业服务企业与贷款机构、商业信用提供等债权人之间因资金、商品的取得与应付款项而发生的债务性关系。
选项:
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问题 235: 40. 主力店产生了需求的外部效应，为周围小的零售店带来了客流，普通零售店能够得到这种外部效应所带来的好处。
选项:
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问题 236: 41. 选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失是沉没成本。
选项:
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问题 237: 42. 利润表可以直观地反映物业管理企业在一定时期内的盈亏情况，从而为评价管理层履行委托代理或受托责任的好坏提供了依据。
选项:
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问题 238: 43. 物业经济指标是写字楼物业经营管理的第一类指标。
选项:
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问题 239: 44. 风险管理的整个步骤包括：①风险评估，②风险控制，③风险识别，④风险调整。正确的风险管理步骤是( )。
选项:
•
A. ①③④②
•
B. ③①②④
•
C. ①③②④
•
D. ③①④②
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问题 240: 45. 在物业经营管理中，应按规定提取的福利费不包括（ ）。
选项:
•
A. 福利基金
•
B. 工会基金
•
C. 住房基金
•
D. 教育基金
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问题 241: 46. 以下哪项不属于期间费用（ ）。
选项:
•
A. 营销费用
•
B. 间接费用
•
C. 财务费用
•
D. 管理费用
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问题 242: 47. 一定时期内，物业管理企业为受托物业提供物业管理服务而发生的直接物业管理成本是（ ）。
选项:
•
A. 管理费用
•
B. 服务成本
•
C. 税金
•
D. 间接费用
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问题 243: 48. 企业财务报告以( )为主要形式。
选项:
•
A. 文字报告
•
B. 口头报告
•
C. 表格
•
D. 图表
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问题 244: 49. 关于物业管理成本的构成或开支范围，以下说法正确的有（ ）。
选项:
•
A. 物业管理企业对管理用房进行装饰装修，发生的支出计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用
•
B. 物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入期间费用
•
C. 物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用
•
D. 修理费不属于公司经费
•
E. 发生的坏帐损失，计入营业成本
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问题 245: 50. 关于物业管理报告的主要内容，下列说法中正确的有( )。
选项:
•
A. 应重视结束语的编写
•
B. 工作总结可由企业各部门分别作出，然后汇总
•
C. 工作总结包括已经完成和未完成的工作状况
•
D. 工作计划必须按照时间顺序排列
•
E. 向不同需求主体提交的财务报告的内容是相同的
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问题 246: 51. 房地产投资的过程中面临的个别风险包括（ ）。
选项:
•
A. 未来经营费用风险
•
B. 持有期风险
•
C. 比较风险
•
D. 收益现金流风险
•
E. 资本价值风险
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问题 247: 52. 支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面，它完成的质量好坏很可能会对物业的净运营收益和资本价值产生影响。支出的几个重要方面包括（ ）、工作成本和地方性税收。
选项:
•
A. 法律和财务费用
•
B. 日常管理费用
•
C. 设施维护费用
•
D. 计提维修准备金
•
E. 保险费
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问题 248: 53. 零售商业物业的机构设置应当考虑到商业服务的特性，不能完全照搬对写字楼、公寓或住宅小区的物业管理模式。
选项:
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问题 249: 54. 如果写字楼项目所处的位置，周围有很多工业建筑、环境恶劣，就会大大降低该写字楼的吸引力。
选项:
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问题 250: 55. 按控制的要求不同，可以分为绝对成本控制和相对成本控制。
选项:
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问题 251: 56. 随着业务员的增减而变动，但不显正比例变动的成本是混合成本。
选项:
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问题 252: 1. 综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。
选项:
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问题 253: 2. 超级市场的营业额很高，但其毛利水平非常低，男女时装店的营业额相对来说较小，但其毛利水平非常高，则收取百分比租金是( )。
选项:
•
A. 不能确定
•
B. 前者的百分比高于后者
•
C. 百分比一样
•
D. 后者的百分比高于前者
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问题 254: 3. 以下哪项不是写字楼物业租赁经营方面绩效的主要指标。（ ）
选项:
•
A. 租金价格水平
•
B. 出租经营成本
•
C. 服务满意率
•
D. 写字楼物业投资收益率
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问题 255: 4. 商业物业（ ）是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的60%～75%都来自该区域。
选项:
•
A. 边界区域
•
B. 次要区域
•
C. 主要区域
•
D. 重要区域
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问题 256: 5. 从计算机参与物业管理的角度出发，一个物业管理信息系统应包括很多特征。下列关于这些特征的描述，不正确的是( ）。
选项:
•
A. 功能覆盖物业管理关键环节，与其他软件配合实现物业管理办公自动化
•
B. 采用方便灵活的输入方法
•
C. 高效的查询和输出手段
•
D. 与其他软件有很好的兼容性
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问题 257: 6. （ ）是写字楼良好形象的缩影，是写字楼项目难以估价的无形资产。
选项:
•
A. 品牌
•
B. 服务
•
C. 位置
•
D. 环境
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问题 258: 7. （ ）是在对资产进行分类打包的基础上，通过公开拍卖或招标，以公开竞价等方式出售不良资产。
选项:
•
A. 重组
•
B. 将债权转为股权
•
C. 公开出售
•
D. 诉讼追偿债务
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问题 259: 8. 写字楼物业管理常规目标集经营、管理、服务三位一体，互相渗透。其经营目标是（ ）。
选项:
•
A. 物业资产保值率和升值率最大化
•
B. 收益部分使用率最大化
•
C. 物业所有人与使用人满意率最大化
•
D. 为企业获取可观的经济效益
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问题 260: 9. 零售商业物业的依据（ ）、经营商品的特点及商业辐射区域的范围可以分为六种类型。
选项:
•
A. 占地面积
•
B. 建筑面积
•
C. 建筑规模
•
D. 绿化面积
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问题 261: 10. （ ）是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。
选项:
•
A. 机会成本
•
B. 沉没成本
•
C. 设备购置费用
•
D. 生命周期成本
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问题 262: 11. 在租户选择过程中，对租户商业信誉和财务状况的叙述不正确的是( )。
选项:
•
A. 只要潜在租户的财务状况良好，有能力支付租金，就应该选择此租户人住，而无需考虑其具体的经营内容
•
B. 物业服务企业的经理必须认真分析每个租户的信誉对其租住的写字楼物业的影响
•
C. 物业服务企业可以通过让租户在入住时填写一个申请表来了解租户的经营内容以及财务状况等
•
D. 物业服务企业可以从税务机构、工商管理机构、往来银行、经纪人及租户提供的财务报表来判断其信誉等级和财务状况
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问题 263: 12. 以下哪些行为，体现了物业管理的可持续发展理念（ ）。
选项:
•
A. 提高物业管理的信息化水平
•
B. 加强雨水、污水的排放、处理和再利用
•
C. 垃圾分类处理
•
D. 建立生态绿化系统
•
E. 控制噪音
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问题 264: 13. 房地产组合投资管理的主要工作包括( )。
选项:
•
A. 监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策
•
B. 制定并执行组合投资策略
•
C. 提供物业管理的服务
•
D. 评估组合投资绩效
•
E. 制定组合投资的目标和投资准则
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问题 265: 14. 对写字楼物业管理工作的评价应考虑的因素包括( )。
选项:
•
A. 经营费用没有突破事先的预算
•
B. 及时收取租金
•
C. 达到了出租率目标
•
D. 物业维修费用很低
•
E. 及时处理租户的投诉
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问题 266: 15. 物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为（ ）三个层次。
选项:
•
A. 房地产资产管理
•
B. 物业管理或设施管理
•
C. 房地产组合投资管理
•
D. 常规物业服务
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问题 267: 16. 下列关于可持续发展的说法中，正确的有( )。
选项:
•
A. 物业管理的可持续发展，主要在于发展商的投入和政府部门的支持
•
B. 一部分人的发展不应损害另一部分人的利益是可持续发展的基本原则之一
•
C. 可持续发展的物业管理，除了常规的物业管理内容外，还应融人控制空气质量等要素
•
D. 可持续发展的基本原则之一是满足当前需要又不损害子孙后代满足其需求的能力
•
E. 可持续发展的物业管理，涵盖对各种能源的节约和充分利用
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问题 268: 17. 消费者的单一目的购物行为，发现如果消费者只购买一件商品，那么他们通常会到离家最近的商店去购物，这体现了中心地理论的思想。
选项:
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问题 269: 18. 现场管理是对物业“软件”的管理。
选项:
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问题 270: 19. 财务状况是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。
选项:
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问题 271: 20. 声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。
选项:
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问题 272: 21. 质量服务从用户服务开始，只有用户能决定你是否做得正确以及所做的效果如何。
选项:
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问题 273: 22. 我国处置不良物业资产的主要目标，是最大限度地出售不良物业资产，减少损失。
选项:
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问题 274: 23. 可持续发展的两个基本原则是：一是满足当前需要又不损害子孙后代满足其需要的能力；二是一部分人的发展不应损害另一部分人的利益。
选项:
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问题 275: 24. 专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。
选项:
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问题 276: 25. 购物中心在选址时，应当选择有足够市场潜力的地方。
选项:
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问题 277: 26. 购物中心或商场出租零售场地时优先考虑( )。
选项:
•
A. 租户的商业经验
•
B. 不同租户类型的混合
•
C. 租户的财务状况
•
D. 租户对物业的特殊要求
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问题 278: 27. （ ）是指购物中心所处的位置、建筑风格以及特有标识应当很容易获得路人的关注，并将他们吸引到中心里来。
选项:
•
A. 市场容量
•
B. 规模大小
•
C. 地点显著
•
D. 进出交通
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问题 279: 28. 下列关于房地产组合投资管理的描述中，不正确的是( )。
选项:
•
A. 投资多元化的价值来源于资产组合过程中获得的风险的下降
•
B. 将不同类型的投资组合在一起，可以降低投资组合的风险，而投资组合的收益的变化很小
•
C. 房地产投资组合是不同类型资产的混合，不能只包括一种资产
•
D. 投资者通常既关心投资的预期收益率，也关心投资的风险
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问题 280: 29. （ ）是指为了能够在最经济的水平上并考虑到充分满足顾客要求的条件下进行市场研究、设计、制造和售后服务，企业内各部门的研制质量、维持质量和提高质量的活动构成为一体的一种有效的体系。
选项:
•
A. 全面质量管理
•
B. 全过程管理
•
C. 生命周期管理
•
D. 设备设施管理
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问题 281: 30. ( )是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。
选项:
•
A. 政策影响性
•
B. 相互影响性
•
C. 适应性
•
D. 专业管理依赖性
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问题 282: 31. 以下哪项不是写字楼物业管理风险的特点。（ ）
选项:
•
A. 全期性
•
B. 动态性
•
C. 阶段性
•
D. 全员性
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问题 283: 32. 影响写字楼分类的因素包括( )等。
选项:
•
A. 租户类型
•
B. 大堂和走廊
•
C. 写字楼的声望或形象
•
D. 物业管理
•
E. 电梯服务质量
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问题 284: 33. 零售商业的经营管理工作主要包括：招商及承租户组合、零售技术和( )。
选项:
•
A. 物业维护
•
B. 保险及风险管理
•
C. 行政管理
•
D. 财务管理
•
E. 营销
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问题 285: 34. 不良物业资产包括（ ）。
选项:
•
A. 其他单位委托处置的房地产不良资产
•
B. 其他不良信贷资产中的房地产抵押物
•
C. 房地产不良贷款
•
D. 金融机构直接投资房地产形成的不良资产
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问题 286: 35. 物业设施管理的服务对象是人，目标是提高办公室工作效率和使建筑物保值增值。
选项:
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问题 287: 36. 消费者被零售商业物业中知名度高、信誉好的主力店吸引到零售商业物业中来，但同时又光顾了其他零售店的现象，这体现了需求的外部效应理论。
选项:
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问题 288: 37. 一般购物中心都会选在主要道路交叉口或路边，特别是公交车站附近，这样可以保证大量的客流。
选项:
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问题 289: 38. 无论何种原因形成的不良资产都表现为共同的特征，即银行货币资金运动的中断。
选项:
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问题 290: 39. 下列对于企业物业资产管理的描述中，不正确的是( ）。
选项:
•
A. 对企业而言，物业资产的价值体现在投资价值方面而不是对主营业务的贡献
•
B. 企业物业资产管理包括计划获取管理和处置建筑物和土地的活动
•
C. 企业物业资产管理的目的在于调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产增值
•
D. 企业物业资产管理是企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理
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问题 291: 40. 较小的、较高销售密度的零售业务，例如（ ），趋向于位于距离购物商场中心较近的地方。
选项:
•
A. 男女服装
•
B. 电器
•
C. 食物
•
D. 皮鞋
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问题 292: 41. 一个20万平方米的写字楼，平均租金为3.5元/(平方米·天)，出租率为97％。在进行市场调查后，管理者认为若平均租金提高0.3元，出租率将下降2个百分点，平均租金提高0.5元，出租率将下降7个百分点，相反，平均租金下降0.3元，出租率将达到100％。则这栋写字楼的理想租金是( )。
选项:
•
A. 3.5元
•
B. 4.0元
•
C. 3.2元
•
D. 3.8元
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问题 293: 42. 酒店建筑的经济寿命是（ ）年。
选项:
•
A. 50
•
B. 40
•
C. 60
•
D. 45
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问题 294: 43. 工业厂房建筑的经济寿命是（ ）年。
选项:
•
A. 60
•
B. 45
•
C. 50
•
D. 40
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问题 295: 44. （ ）所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上面向商圈内所有居民。
选项:
•
A. 居住区商场
•
B. 市级购物中心
•
C. 区域购物中心
•
D. 地区购物商场
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问题 296: 45. 零售商业物业管理师必须要掌握基本的零售技术，尤其需要了解( ）。
选项:
•
A. 选项范围，充分了解消费者及其需求特点的基础上确定
•
B. 商品盘存，与当前销售量相匹配的供应数量
•
C. 橱窗陈设，必须能吸引消费者注意并能驻足观看，且需要时常更换
•
D. 商品选择，迎合消费者对流行、款式、品质及价格需求
•
E. 商品利润，根据商品的成本价格恰当地制定出零售价格
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问题 297: 46. 需求的外部效应是零售物业理论中的研究热点，下列说法正确的是( ）。
选项:
•
A. 消费者往往会通过主力店来判断整个零售商业物业的形象，因此邀请若干主力店人住将会大大地提高零售商业物业的形象
•
B. 与互相促进销售的聚集效益不同，需求的外部效应流是单方向的，即从主力店流向普通商店，而不是相反
•
C. 零售商业物业的一个重要特征就是价格歧视，即主力店通常能够得到租金优惠
•
D. 在租户的组合上，要限制普通零售店的入住，因为它会影响由主力店提升的零售商业物业的形象
•
E. 主力店产生了需求的外部效应，为周围小的零售店带来了客流
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问题 298: 47. 下列关于不良物业资产处置的原则中，正确的有( )。
选项:
•
A. 先大后小，对资产数量大、适宜于批量处理的不良物业资产要优先处置
•
B. 对不同的不良资产要针对性地采取不同的技术方法
•
C. 要广泛利用社会资源与市场力量，以批发”为主
•
D. 始终围绕项目开展工作
•
E. 先难后易，对品质稍差、处理较困难的资产优先处理，集中先解决
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问题 299: 48. 零售商业物业依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围，通常划分为（ ）和特色商店。
选项:
•
A. 地区购物商场
•
B. 邻里服务性商店
•
C. 市级购物中心
•
D. 居住区商场
•
E. 区域购物中心
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问题 300: 49. 通过科学的组合投资，投资者可以在收益与风险之间找到平衡点，即在风险既定的条件下实现收益最大化，或在收益既定的前提下使风险尽可能降低。
选项:
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问题 301: 50. 主力店在提升零售商业物业形象上的巨大作用，因此它们通常能够在租金上得到很高的折扣优惠，这种价格歧视是零售商业物业的一个重要特征。
选项:
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问题 302: 51. 银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的原始原因。
选项:
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问题 303: 52. 策略与运行管理是零售商业物业经营管理的核心内容。
选项:
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问题 304: 53. 设施管理职业性的工作是设施使用者最常见的、与其工作和生活息息相关的部分活动，如保安和清洁卫生等。
选项:
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问题 305: 54. 我国资产管理公司在接收不良资产时，按资产的市场价值进行移交。
选项:
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问题 306: 55. 银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因。
选项:
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问题 307: 56. 公寓建筑的经济寿命是（ ）年。
选项:
•
A. 40
•
B. 45
•
C. 50
•
D. 60
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问题 308: 57. （ ）是零售商业物业经营管理的核心内容。
选项:
•
A. 现场管理
•
B. 物业公共管理
•
C. 物业租赁
•
D. 策略与运行管理
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问题 309: 58. 某租户签了一份租约，规定基础租金为10万/月，基础营业额为200万，其百分比租金确定的百分比为5％，现已知一、二、三月的总销售收入分别为180万元、220万元和240万元。如果租金按月计算，该租户在第一季度应缴纳的租金为( )万元。
选项:
•
A. 62
•
B. 33
•
C. 32
•
D. 30
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问题 310: 59. 1987年4月( )提出了“可持续发展”的思想。
选项:
•
A. 联合国
•
B. 世界货币基金组织
•
C. 世界贸易组织
•
D. 世界环境与发展委员会
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问题 311: 60. 关于不良物业资产刑初的原因，说法正确的有（ ）。
选项:
•
A. 房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器。
•
B. 银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的原始原因。
•
C. 经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因。
•
D. 银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因。
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问题 312: 61. 工业项目场地的选择时须考虑的特殊因素包括：（ ）。
选项:
•
A. 技术人才和劳动力供给的可能性
•
B. 交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场
•
C. 水、电等资源供给的充足程度
•
D. 控制环境污染的政策
•
E. 当地提供主要原材料的可能性
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问题 313: 62. 优质的物业管理可以使写字楼保值增值，这种保值增值的作用体现在( )。
选项:
•
A. 土地价值的增长
•
B. 稳定的租金收益
•
C. 在经营过程中物业获得的良好的形象和声誉
•
D. 在产权的转让中所产生的超越物业本身的价值
•
E. 相对延长了的使用寿命所带来的收益
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问题 314: 63. 对写字楼分类一般要考虑以下因素：（ ）。
选项:
•
A. 建筑设备系统
•
B. 物业管理水平
•
C. 所处的位置、交通方便性
•
D. 声望或形象、建筑形式
•
E. 租户类型和为租户提供的服务
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发表于 2025-3-22 10:32:42
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