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中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1003-2138（2011）11-0304-01
【摘要】：我国的物业管理是处于长大阶段的新兴行业，取得了重大的发展，也存在着许多的社会问题。本文首先论述了物业管理的内涵和特征，然后论述了提高我国物业管理水平的措施。
关键词：物业管理；改革；发展
随着我国经济的快速发展，物业管理成为新兴的服务产业。我国物业管理行业经历从小到大的发展过程。行业初具雏形，城镇居民的物业管理意识加强，其竞争机制逐步建立，行业呈现出良好势态。目前来讲，物业管理仍是一个处于长大阶段的新兴行业，存在着许多的社会问题。
一、物业管理的内涵及特征分析
1.物业管理的内涵。
广义上讲，物业管理指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后的服务;而狭义上讲，物业管理是以维修养护楼宇以及管理好所使用的机械电气设备和公共设施，治安保卫、环境绿化、分发信报、传呼电话、清洁卫生等项目为主要任务的服务行业。基于各种各样的英语翻译，还可以将物业管理概括为“房地产管理”或“不动产管理”。为显示与传统概念中的房地产管理的区别，还有人将“物业管理”用“物业经营”取代。普遍意义上，物业管理类似于房地产管理，但物业管理的范围呈放射状纵横拓展，其范围更广，如经营范围包含电气机械设备维修、安保、清洁等服务方面的内容，但是并不包括房地产开发、建设和运营。物业管理是房地产市场终端的消费环节，实际上是对房地产开发建设等环节的延续和完善，是对房地产经营管理中市场机制的进一步发展，并逐步建立起一种综合性经营服务方式。物业管理是房地产开发经营过程中重要的组成部分，是现代化城市管理中必不可少的重要环节，在国外广受欢迎并得到长足发展，被称为现代化“朝阳”产业。因此，物业管理指的是业主委员会或业主委托物业管理企业，根据委托合同，运用科学手段，对物业进行专业化、社会化、市场化、标准化的管理，以高效、周到的服务为业主创造一个安全便利的居住和工作环境，从而提升物业的使用价值。
2.物业管理的特点。
改革开放以后，物业管理是伴随国内经济体制的转轨和住房制度的深化改革而出现的一种现代新型的房屋管理模式，引起政府、广大业主和业界人士越来越多的关注。对物业管理的实质及特点全面、准确的理解，是规范和发展我国物业管理行业的前提。
第一，物业管理的适时性和无形性。物业管理公司提供管理、劳务服务等产品，业主支付相应的费用，因而物业公司和业主就成为了相应产品的提供者和消费者。物业管理服务中却没有流通环节。并且其生产与消费环节在同一过程中，这就使得物业管理企业应该随时随地做好满足业主的潜在存在的物业服务需求的各项准备。物业管理服务的适时性要求物业管理企业提供很高的服务质量，而且一旦相关的服务满足不了业主的消费需求，就很难及时有效的弥补和解决。无形性也是物业管理服务产品的重要特征，由于它本身无形性的属性使广大业主在消费物业服务产品时，难以像实物产品的消费者那样感觉到物业服务产品的真实存在，这对于服务产品消费意识薄弱的业主来说就很难产生物有所值的消费感觉。此外无形性又使得物业服务质量的评价变得困难和复杂，由于难以用精确标准去衡量物业管理企业的服务品质，所以更多的是依赖于业主的主观评判。
第二，物业管理具有长期性。在提供持续不断的管理服务过程中，物业管理企业必须确保财产和公用设施的长期完好与无间断运行。在此期间，对于任何服务的中断业主都有权利进行投诉以及责任追究。由于物业管理服务的连续性和替换物业管理企业的成本巨大的特点，为稳定物业服务质量和改善客户关系企业需要签订期限较长的合同，同时也要求物业管理企业接受客户的长期监管和考验。
第三，物业管理有公共性物业管理公司与业主之间是在物业服务合同基础仁而形成的契约关系，双方的交易目标商品是物业服务产品。与一对一的交易关系不同，物业管理主要是针对房屋和配套的・设备设施以及相关场地的管理、维修和养护，并对所在辖区内的公共秩序和环境卫生进行维护，其维护的重点是物业共用部分以及机电设备设施等。从不同的交易关系来看，由于物业管理主要指的是房屋及其配套设施设备和相关设施的管理、维修和维护，维护柑关的公共秩序和环境卫生，包括公用物业部分和相关机械电力设施设备。但是物业的共用部位和机电设施设备并不是由单一业主所拥有，而是由所在辖区内的所有业主或部分业主共同所有，就使得具有这种公共性的物业管理服务与为单一客户提供的特殊服务区别开来，其提供的服务商品所满足的是特定社会群体的需求。
第四，物业管理具有广泛性。作为物业服务合同区别一般业务委托合同的显著特点，物业公司的服务主体具有广泛性和多样性的特点。对于业主群体来说，难以实现所有业主意见完全一致，因此物业服务合同中服务标准、服务内容、服务期限、违约责任、双方当事人的权利和义务等约定，是依据全体业主的整体意见制定的。必须要权衡全体业主的利益，按照少数服从多数的原则进行决定，然后再以所有业主的名义与物业管理企业签订合同。由于业主对物业管理企业履行合同认识的多样化，使得物业服务质量难以得到客观评价。
三、促进物业管理的几点措施
针对我国目前的物业管理状况，可以从一下几个方面考虑来促进物业管理：
1.物业管理部门要引入竞争机制、促进物业管理改制。
现在部分物业管理都吃惯了计划经济的饭，管理体制、思想意识和机构设置都缺乏竞争机制，固守旧的模式。若要使这些企业真正地成为市场竞争的主体，就必须引入竞争机制，主动改革，增加动力。创建社会化、专业化的品牌物业管理公司必须引入竞争机制。业主是物业的真正主人，业主大会直接选聘物业公司，而不是由政府和开发商指派，从而为物业管理企业带来竞争压力，淘汰一批分散的素质低的小企业，促进服务质量高、收费合理的物业管理公司。形成规模化的经营管理，促进品牌物业管理公司的产生，促进物业管理的专业化、社会化，使物业管理公司的资源配置更加合理。
2.物业管理部门要逐步完善物业立法
物业管理是市场经济的产物，市场经济是法制经济，所以物业管理也应该有法律作为保障。物业管理企业与物业管理主管部门、政府、上级行政主管部门等都有很大的关系，尤其是与业主的关系是最重要的。如果这些关系没有法律作为保障，就很难保证物业管理快速健康的发展。首先是要完善不动产登记制度，详细登记物业和业主共享的权利，明确物业管理的性质，就是业主对物业进行自主治理的行为，明确物业管理是业主的权利，出台《物业管理法》，依法进行物业管理活动，依法服务。
3.物业管理部门要注重培育高素质的物业管理人才。
目前我国的物业管理人才文化素质不高，没有经过专门的培训，观念落后，缺乏物业管理知识，致使物业公司的发展具有被动性、粗放型和盲目性，严重制约了物业公司水平的发展和提高。因此要培养一拼具有专业技术素质的高水平的物业管理人才，管理者应该具备现代化的管理技术，同时也可以引入竞争机制，招聘人才，建立一支具有高水平高素质的物业管理队伍。
参考文献：
[1]胡杰丰.业主委员会的法律困境与解决思路.现代物业.2001.3.
[2]高富平。黄武双.物业权属与物业管理.中国法制出版社.2002.9.
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