房地产企业成本控制的探讨

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摘要：随着房地产行业成为我国经济发展的新动力，加强房地产企业成本控制是十分必要的，本文结合目前房地产企业在成本控制中所存在的问题，在项目的各个阶段提出有效的措施以解决房地产企业成本控制的难题，从而保证了企业的投资收益，进一步增强了房地产行业的市场竞争力。
　　 关键词：房地产企业 成本控制 措施
　　
　　 近几年来，随着我国经济迅速发展，房地产行业也随之成为我国经济发展的主要动力。同时，房地产行业经过近几年的快速发展，过热的势头和高利润的时代在国家宏观调控的政策引导下，慢慢的冷却下来。因此，要想提高房地产行业的竞争能力，加强房地产的成本控制成为当前需要解决的重要问题。
　　 一、房地产企业成本控制的意义
　　 （一）有效的成本控制可以提高房地产企业的投资收益
　　 企业进行房地产投资的目的在于获得投资收益。投资产生的利润等于房地产的销售价格减去房地产的成本。国家为了调控房价过高的趋势，在2010年发布了《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》 中明确提出了房产税的改革的措施，且在全国大部分的一二线城市出台了“限购令”。这些举措使得房地产的销售价格继续保持强劲势头增长的期望几乎化为泡沫。要想增大房地产企业的投资收益只能从成本控制方面着手，合理的降低成本，不仅可以提高房地产企业的投资收益，也可以进一步加强企业的市场竞争力。
　　 （二）有效的成本控制可以提高房地产企业的管理效率
　　 对于房地产企业来说，成本控制室成本管理的一个重要的方面。成本管理的主要目的是最大程度的调动企业全体工作人员，在保证产品质量的前提下，对企业生产经营全过程的环节进行科学有效的管理，从而达到以最少生产资料耗费取得最大的产品成果。成本控制水平的高低直接影响着成本管理水平的高低，进而影响着企业生产经营效率的高低。
　　 二、房地产企业成本控制目前存在的问题
　　 （一）成本控制的认识不够，意识淡薄
　　 在我国房地产行业的发展过程中，由于企业获得的利润大，很多企业都不注重项目各个阶段的成本控制。大部分进行成本控制管理的企业也只是关注材料的采购和利用阶段的成本管理，且只有在工程完工后财务人员才会有一个大概的成本结算。全过程全方位的成本控制很少被列入企业的成本管理项目中。随着房地产行业管理越来越被细化，成本控制应当着重列入成本管理范围内。
　　 （二）缺乏合理的成本控制体系
　　 大部分的房地产企业都没有制定合理的成本控制体系，一些企业虽然出台了相应的成本控制政策，但限于管理水平的问题，没有将成本控制体系放在重要的位置，基本是形同虚设。建立成本控制体系过程中，企业没有及时进行相应的职责权限的划分，当成本的耗费超过事前预算时，没有制定相应的措施及时的改善。当房地产项目竣工后，没有进行实际的成本控制考核，赏罚没有明确细分，这样的制度不利于调动员工的工作积极性。因此，需要建立一套完善的成本控制体系来降低房地产企业的成本，从而有利于房地产企业健康有序的发展。
　　 （三）财务预测的成本不合理
　　 房地产项目的完成，要经过事前考察、决策、投入施工等阶段，在事前财务决策中不合理成本预测的估算，很可能导致房地产成本预测不合理，使得成本控制体系从编制阶段就不适合整体项目。另外，大部分企业比较重视项目完结时成本的计算，对于事前成本预测和事中成本控制关注度不够，投入的资金、技术、人力不足会导致在财务预算中的成本预算不合理，不能及时有效的发现项目建设过程中存在的成本控制的问题，使得成本控制体系的作用失效。
　　 （四）投资成本过高
　　 由于房地产行业的特殊性，需要企业在投资初期放入大量的资金以支持后续阶段的正常进行。在投资初期企业可以通过各种渠道来筹集所需要的资金，但在房地产项目完工后，企业的上市会受到很大的阻碍和限制。因此，房地产能企业初期投资成本高使得对整个项目成本控制变的举步维艰。
　　 三、房地产企业成本控制的措施
　　 （一）全体员工应树立成本控制的理念
　　 针对房地产企业员工成本控制观念淡薄的形势，企业的管理者应充分调动全体员工成本控制的积极性，培养员工的成本控制观念，始终贯彻经济技术、生产与成本管理相结合的原则，对职工进行全面的教育使得成本控制的观念深入人心。全体员工共同参与成本控制环节，采取各种的措施，也可以举办公众类型的培训班，具有成本控制专业的优秀人才通过进一步的学习可能会提出更加符合房地产企业现状的成本控制体系。市场经济的快速发展要求企业的成本控制不仅应用于产品的生产过程，更加强调的是将实体的产品扩展到筹资成本、技术成本、资源成本、服务成本、环境恢复成本等雅形产品的成本控制，只有这样房地产企业才能在激烈的竞争环境中立于不败之地。
　　 （二）注重项目事前规划阶段的成本控制
　　 项目前期的成本控制是以编制目标成本为起点的，目标成本是指在一定的时期内，企业为了保证得到既定的利润收益，作为合成成本中心全体员工奋斗目标而事前设定的一种预计成本。作为合成成本中心全体员工奋斗目标而事前设定的一种预计成本。这里的“合成”说明预算成本要经过多部门，大部分员工共同参与制定。目标成本一般会在项目规划阶段就开始进行编制，企业会结合土地费用额度、类似项目的历史成本并结合新项目的设计要点编制一套完善的投资评估的目标成本体系。在指定的目标成本中，房地产企业应加大关注土地管理的成本和前期成本。
　　 （1）土地管理成本。房地产企业进行项目投资的首要阶段就是土地的选择。土地的成本主要包括土地本身的价格、相关的税费及对拆迁的补偿。由于土地成本在房地产项目成本中占的比重较大，且在前期就需要确定下来，因此对土地管理成本的控制显得十分必要的。通常企业可以采取两种措施来控制其成本。一是可以通过对旧的楼盘进行更新改造，可以通过房地产企业与政府积极的协商协调，从而为企业争取一定的优惠政策，还可以获得一部分的税收返还以此来降低土地成本。另一方面，房地产企业可以通过公开的招投标活动，获得公开透明的招投标信息，综合分析并进行项目的可行性研究，进行理性的投资。一旦中标后，还可以争取一些有利的合同条款来降低土地管理成本。
　　 （2）前期成本。前期成本主要包括招标投标费、规划设计费等。招标是控制成本的一种很重要的方法，开发商一般通过网络、报刊杂志发布相关的招标公告，这样的方式很可能吸引一些实力雄厚的公司参加设计方案的竞选，这样可能会获得性价比高的设计方案。另外，房地产企业可以利用限额设计来进行成本控制。限额设计是指在一定的资金限额的条件下，尽可能满足相应功能与质量要求的一种设计方法。在规划设计阶段，也要注重设计质量的监控，在项目的开始阶段，要确保相关技术的可行性，不能因为技术本身的问题导致项目后期雅法正常进行，从而可能进一步加大了成本控制的难度。房地产企业在设计阶段也可以进行一些标准化的设计，因为这些标准化的设计是在实际的工作中的经验总结，这些标准化的设计可以在一定程度上有利于企业的成本控制。
　　 （三）注重项目施工阶段的成本控制
           
        项目的施工阶段是项目最重要的环节，在这一阶段要投入大量的人力财力。采购是项目施工阶段成本的主要组成部分，这里的采购是指为了完成房地产项目开发的目的，从开发商外部来获得所需要的货物或是相应的服务，主要包括项目建安工程，材料、设备，勘察设计及咨询等业务的委托。房地产企业在采购过程一方面要加强管理，以防止财务人员与采购人员苟合产生隐瞒行为，从中牟取不法的经济利益。另一方面企业在采购过程中也可以采取招标方式，选择性价比高的厂商与其进行合作。在进行合同的签订工作中一定要认真谨慎。合同是规定责任双方履行相应义务和解决相关问题的主要依据，因此，合同条款的规定应该尽量的细致全面，尤其是对在合作过程中容易出现分歧的部分应规定相对应定性定量的解决方案，合同用词不能模棱两可，以免在履行过程中双方出现大的意见分歧，进而耽搁项目的进程，使得成本控制工作进展变的更加艰难。
　　 房地产企业将设计阶段已经成形的技术应用于施工建设过程中，可以广泛的利用新的材料，结合先进的技术减少施工阶段不必要的材料浪费也是成本控制的一个有效方法。
　　 另一方面，房地产企业在施工阶段对工程的变更方面也要加大成本控制，依据工程清单的报价，施工企业承揽工程一般采用低价中标，索赔盈利的方式。业主方的造价管理人员一定要做到严格把关，及时监控，认真审核工程的变更，综合各方面的因素考虑是否需要进行工程变更，这样可以减少不必要的变更费用支出，从而减低项目的成本，有利于施工阶段的成本控制。
　　 （四）注重项目结算阶段的成本控制
　　 项目结算阶段的成本控制也是十分重要的，在这一阶段要及时进行项目总结，分析项目整体开发过程中成本管理及执行过程中的经验和不足，以利于后续项目的开发管理。结算阶段成本控制的效益一般分为两种。一种表现为直接效益，主要是针对企业同施工单位的核对工作，这一阶段的工作要严格认真依据工程量的结算清单或者是按照定额计价的方式来结算整体工作量和总价格的计算分析，最终汇总出整个项目的结算造价，将其作为支付工程货款的依据，即该项目最终建设成本的数据。第二种效益主要表现为间接效益，主要是统计分析再利用的工作，可以依据企业已建成项目或者是利用其它类似项目的结算数据，并找出差异进行对比分析，从而汇总出不同类型楼盘的单方造价，能为房地产企业以后项目的成本测算提供便捷的方式，这是一种长远的经济效益。
　　 （五）注重营销阶段的成本控制
　　 项目在规划方案确定后，就要开始进行营销工作。通过销售才能真正意义收回资金，取得相应的投资收益。因此，营销阶段的成本控制也是贯穿整个项目运作的重要一节。在这一阶段应针对营销成本建立一套比较完善的市场推广成本控制体系，对广告的投放也应当进行谨慎的考量，对各个商家的报价进行比较，从而选择一种低价优质的广告企划方案。
　　 以上各个阶段的成本控制措施可以看出，房地产企业的成本控制是比较复杂的，不仅要进行事前，事中控制成本，也应在项目结算和营销阶段进行成本控制。如果企业在项目的整个过程中综合利用各方面的技术、人才有效对成本进行全面的控制，不仅可以提高企业整体的管理效率，也可以大大的提高企业的投资收益，使得房地产企业在发展过程中与国家的宏观政策相统一，降低国家出台相应的政策对房地产行业的影响，从而保证了房地产行业的强劲市场竞争力。
　　参考文献：
　　[1]王挨云.基于供应链管理的房地产企业成本控制研究[J].现代经济信息, 2010
　　[2]孟丽.对房地产开发项目成本控制的思考.建筑管理现代化,2009;1
　　[3]何坤珍.房地产项目成本控制研究.武汉理工大学, 2001
　　
　　（作者单位：江苏新城实业集团有限公司）
            
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