浅谈房地产企业内部控制

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中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2011）12-03 -01
　　摘 要 房地产行业是资金密集型的高风险行业，完善企业内部控制对防范经营风险和降低成本、增加效益有着重要意义。本文通过对房地产企业内部控制的意义和原则的分析，提出了完善房地产企业内部控制的几点措施。
　　关键词 房地产企业 内部控制 完善 建议
　　
　　
　　内部控制是企业管理的重要组成部分，对企业生产经营活动进行调节和约束，对企业的整个经营管理活动起着监督控制的作用，在企业管理中至关重要。房地产行业是资金密集型的高风险行业，完善企业内部控制，是市场经济条件下，加强企业科学管理、提高企业经济效益的客观要求。
　　一、房地产企业进行内部控制的重要意义
　　由于房地产的组成部分土地，属国家所有。国家利用经济杠杆进行宏观调控，利用价值规律通过市场引导房地产企业达到供需平衡，宏观调控对房地产经营的作用，比其他商品更为重要，也是企业最难以控制的风险。同时房地产经营活动还受政治形势变化的影响，变数较多。因此，建立完善的房地产企业内部控制制度，对于提高企业经营效率，保护投资者合法权益，有非常重要的意义。
　　二、房地产企业完善内部控制的原则
　　1．合法性原则
　　房地产企业完善内部控制必须按照国家法律法规和部门规章制度进行，严格遵循国家相关的法律、法规和规章制度，保证每项经济业务符合有关规定要求。
　　2．有效性原则
　　内部控制要从房地产企业自身的特点出发，具有针对性和实用性，与企业规模和管理水平相适应，符合企业经营效率和经营管理的要求，把握控制点。
　　3．目标性原则
　　内部控制的执行，要满足实现企业财产物资安全和会计信息真实，促使贯彻经营方针和提高经营效率，确保企业各项业务活动健康运行。
　　4．全面性原则
　　内部控制要覆盖房地产企业全部业务活动和每项业务活动全过程，涵盖企业开发经营的各个环节和会计工作的各个岗位及各项业务。
　　5．相互牵制原则
　　企业内部控制应合理设置机构、岗位、合理划分职责权限，相互制约，相互监督。
　　三、房地产企业完善内部控制的措施
　　1．完善企业的控制环境
　　加强和完善企业内部控制，首先应注意企业内部控制环境的建设。房地产企业的控制环境包括企业经营管理的观念方式、组织结构、授权和分配责任的方法、管理控制方法、内部审计、人力资源管理等。控制环境的好坏直接影响到企业内部控制的贯彻和执行以及企业整体战略目标和经营目标的实现。
　　组织机构属于内部控制的环境控制的一部分，组织机构建立的好坏直接影响了企业的内部控制整体的实施效果。例如在万科的管理体系中，非常强调“总部相对集中”的管理概念，采用矩形阵式结构来对子公司进行管理，子公司职能部门受子公司总经理的领导，同时受总公司职能部门直线管理。此外万科将诸如投资决策权、财务承诺权、融资权、人事权和工资制定权等很多权利都“上移”到了总部，子公司更多的只是一个执行和操作的机构。
　　2．强化企业控制活动
　　控制活动存在于房地产企业的各个层面和各个部门。如批准控制，在房地产经济业务发生前，按照既定程序，对其正确性、合理性、合法性加以核准，并确定是否让其发生，将一切不合法的经济业务控制在事前具有预防作用。如会计控制，通过房地产企业内部会计活动对经济业务实施控制，包括恰当的岗位设置、严密的凭证制度、合理的会计记录程序和严格的日常核对制度。还有实物控制，为保护各种实物的安全完整，防止舞弊行为而进行的控制，主要包括限制接近、实物保护和实物清查等。
　　3．提高管理人员内部控制意识，加强财会人员培训
　　人作为企业的主体，作为企业各项政策的执行者，应该最先从根本上提高自身对内部控制的认识程度。只有房地产企业各级人员认识上得到了提高，各个业务部门或人员才能真正的贯彻企业的各项制度，使内部控制超越财务、审计的范围，渗透到企业管理的方方面面，在业务运作过程中才能真正相互影响、相互制约。为更好地实施内部控制，企业特别要加强对财会人员的培训，努力提高财会人员的知识水平，使他们熟悉法律法规，熟悉业务规范和操作规则，提高业务水平。同时，还要加强对财会人员的诚信教育和职业道德教育，努力提高财会人员的职业道德水平。
　　4．完善房地产公司治理结构，为内控系统的构建提供组织保证
　　房地产企业健全内部控制、优化企业管理的基础是较为完善的公司治理结构。公司治理结构不仅可以体现企业的产权关系，还能影响企业的激励措施、监控制度、以及决策机制等一系列制度安排。具体措施有建立和完善房地产企业内部会计控制机制；在公司治理结构中，进一步强化董事会、监事会等的作用，使决策机制加以完善；改革和完善企业激励及约束制度，以制度约束人，强化人员的责任追究。
　　5．强化和完善内部监督机制
　　为了确保内部控制制度得到全面、准确的实施，房地产企业必须建立内部控制监督机制实。如中信房地产有完善的内部控制监督机制，控制监督管理人员由各部门主管兼任，各部门之间相互合作、相互监督，有效地推动了企业内部控制的落实。
　　总之，内部控制可以把市场需要、客户反映和企业竞争的各种因素纳入到控制目标之中，并通过内部控制保证企业以不断提高的质量标准服务于市场、服务于顾客，取得持续的竞争优势。房地产企业完善内部控制能够加强企业管理，提高经营效率，具有重要的意义。
            
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