农村土地证券化研究

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【【摘要】】在我国市场经济转型时期解决好农村土地问题是促进农村经济健康发展的关键。如何合理利用现有土地资源，提高土地收益是我们亟待解决的问题。将土地产权证券化，不仅能将土地和外来资金较好的结合，借助资本市场这一途径完成市场经济条件下土地产权的保护，而且有利于筹集农村发展资金，为金融机构解决农业贷款风险控制提供路径。这里结合现状分析农村土地证券化的现实意义，对我国现存问题提出相关的法律构建。
　　[关键词]土地证券化；现实意义；法律构建
　　[中图分类号]G40―054 [文献标识码]A [文章编号]1672―5905(2009)01―0094―02
　　
　　农村土地证券化是指以农村土地收益或者土地项目贷款作为担保发行证券的过程。它是一种以融资为根本目的金融创新，即创造一种信用高、流动性强，对许多类型投资者都具有吸引力的投资方式，其主要目的是缓解农业资金投入不足的过程。《农村土地承包经营权流转管理办法》于2005年3月1日的出台和2007年3月16日第十届全国人大第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》将土地承包经营权列为“用益物权”，为土地证券化提供了法律保障。
　　
　　一、土地证券化的现实意义
　　
　　(一)为农业发展提供了良好的投资渠道
　　土地承包权证券化的资金来源是金融市场的广大投资者，不仅包括银行等金融机构，而且包括许多中小投资者。土地证券化为城市工商资本进入农业领域创造了条件，拓宽了城市土地储备的融资渠道，使各类生产要素得以通过市场机制实行优化配置。对国内而言，由于证券得到了政府的担保，给投资者带来新的投资机会，因为其收益率较高且比较稳定。同时，市场开放与投资的灵活化便于国外的资金和技术人才的引入，为以后的农业市场国际化打下了良好的基础。
　　
　　(二)为资本市场提供新的投资品种
　　市场的投资品种繁多，而土地证券化又为其增添了新的活力。农村土地证券在政府机构提供的担保的情况下，具有信用高、风险低、收益高的特点。因此将受到投资者，特别是需要长期投资工具的一些机构投资者的欢迎，如保险公司、证券公司等。
　　
　　(三)加快农业的产业化、现代化
　　通过流转土地流转到更有能力经营的人手中，为发展集约经营、规模经营提供了前提。农民的收入形式也随之多样化。土地流转越快，土地资源就得到更大的利用价值，资源就得到最大限度的利用。其使用价值就得到了最大程度的体现，加快了农业产业化和现代化的步伐。
　　
　　(四)有效维护金融市场的稳定，从而实现对农业的间接调控以维护金融市场的稳定发展
　　首先，土地证券化后，政府以市场为导向，通过政策适度干预土地证券市场，从而在总量上和结构上实现对农村土地流转的调控，引导农民经营行为，鼓励或限制某些土地开发与利用行为，从而实现对农业的间接调以控维护金融市场的稳定发展。其次。土地证券化可以保证农村土地项目贷款资金的充足来源，解决农村资金融资难的问题，盘活了大量缺乏流动性的银行资产，有效地维护了整个金融体系的稳定。除此之外，农村土地证券化涉及到了投资银行、会计、担保、审计、律师、服务等多个方面，大大扩展了这些机构的业务量。为社会提供了更大的就业机会。
　　
　　二、土地证券化过程中存在的主要问题
　　
　　(一)农村土地产权模糊
　　土地产权明晰是农村土地流转的前提，即农村土地必须拥有独立化、法律化和人格化的产权特点，只有这样才能使农村土地证券化成为可能。而我国目前农村土地产权保护和产权管理尚未健全，具体表现为：一是产权界定不清楚，缺乏明确的人格化代表；二是产权管理法规不健全，特别是对于农村土地财产出售、出让、出租、抵押、信托、等交易，以及对于由这些交易所形成的各种土地产权权能及其相应的权利的规定，我国现有的法律、法规依旧不完善。
　　
　　(二)农村士地证券化依旧缺乏相应的法律保障体制及流转环境
　　随着全球经济化的加快，原有的土地制度出现了一定的滞后，约束了土地现代化的进程。资产证券化在我国的法律框架还未形成，土地证券化操作在现行的法律制度下将遇到很大的法律制约。比如，土地证券化的进退机制的缺乏。虽然现行的法规和政策性文件为农地证券化发展提供了初步的法律依据和政策条件。但缺乏具体的成文法规和良好的土地流转环境，土地证券化制度的建立还需要―个较长的过程。
　　
　　(三)缺乏权威的农村土地证券化担保和评估机构
　　农村土地承包经营权证券化的过程是一个多方利益权衡的过程。这个过程中，金融中介机构对土地的担保及价值的评估是至关重要的。而目前，我国在这方面的金融中介机构的缺乏难以满足土地证券化运作的需求。
　　
　　三、土地证券化的法律构建
　　
　　(一)制定产权明晰的的农村土地证券化法规
　　在中国只有确立土地财产权的法律依据，才能保证农业资本的扩张和积累，推动农村社会的发展，即需要在宪法中明确集体所有土地的农民承包使用权和承包权是一种财产权。农民所拥有的集体所有的承包使用权是农民以合同契约形式取得的一种财产权，在合同有效期内为农民所占有、经营、使用，其产品为农民所支配，在规定的使用期限内流转。其次，土地证券化的实施办法应形成成文法规，认可及推广土地证券化的流转方式，通过制度化规范多方者的利益，促进农村经济的快速发展。
　　
　　(二)建立配套的农村土地证券化金融中介机构
　　1、建立配套的信用担保体系和评估机构。信用担保的作用在于提升土地证券化的信用，分为内部信用提升和外部信用提升。内部信用提升一般是将全部农村土地证券分为优先级证券和次级证券两个层次，通过弱化一部分证券的信用，来增强另一部分证券的信用。外部信用提升是通过信用担保机构的担保来获得的。我国可建立政府农村土地信用担保机构为主、民间信用担保机构为辅的信用担保体系。而评估机构的作用在于可有效降低农村土地证券交易成本和市场投资风险，对农村土地证券市场的发展具有重要意义。我们可通过借鉴国外信用评级业较规范的评估方法和标准，提高我国信用评估机构的业务水平和服务质量。
　　2、政府监管机构应坚持市场自导为主，合理干预为辅的原则。改变政府对证券市场的管理方式，证券的评级应该交给市场来完成，政府的任务是制定信用评估的管理法规，维护信用评估市场的秩序，对土地证券化的过程进行监督，防止政府的强制干预影响市场的良性运作。
　　3、培养土地承包经营权流转的制度环境。流转是承包土地资本化经营的前提条件，不能流转的物质是不能被资本化的。承包土地只有流转才会变成生产要素。而承包土地要流转至少又需要以下条件：一是承包土地允许流转；二是有流转的主体和客体，即有人愿意采用合法方式让出土地使用权，而且也有人愿意接受使用权；三是有健全的流转机制进行权益约束，平衡多方利益，如在法律上全面开放土地承包经营权抵押市场。只有建立完善的土地流转制度才能为农村土地证券化建立宽松的发展环境。
　　
　　[本文责任编辑：周中伟]            
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