浅析我国物业管理问题

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中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1003-2138（2011）11-0301-01
　　
　　 【摘要】：本文主要介绍了我国的物业管理问题，首先阐述了物业管理的作用和地位，然后论述了物业管理中存在的问题，以及针对这些问题提出了相应的对策。
　　 关键词：物业；管理；发展
　　
　　 物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托，运用现代管理与服务技术，按照委托管理合同，对己投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。
　　 一、物业管理的地位与作用
　　 随着经济体制改革的深化，我国的物业管理也逐步得到完善和发展，其促使经济发展，特别是房地产业发展的地位和作用日益凸现。物业管理的作用主要可以归结为以下几点：
　　 1.物业管理可以促进房地产市场的发展。
　　 随着我国经济体制改革的不断推进，房地产改革也在向纵深发展。我国房地产体制改革的方向是市场化和商品化。随着房屋商品化的逐步实施，原来公房所有制为主体的房屋格局被大量的、分散的房屋产权格局所取代，使得传统的按产权、按部门管理房产的办法再也不能适应发展需要了。产权多元化要求管理社会化，要求有与之相适应的房屋管理新模式。物业管理不仅是房地产体制改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促进和完善房地产管理体制改革的意义和作用。物业管理的产生与发展无疑大大拓宽了房地产市场范围，推进了房地产投资机制的形成，促进了房地产市场向健康有序的方向发展。.
　　 2.物业管理可以不断地提高房地产业投资效益。
　　 随着国家宏观政策的调整，粗放型的经济增长方式正逐步被集约型经济增长方式所取代。为适应市场竞争需要，房地产业必须向效益增长型转变，必须加强管理，实现房地产开发、经营、管理三个环节全面协调发展。加强物业管理不仅能使物业保值，而且还可以使物业增值。一方面，良好的物业管理可以使物业处于完好状态和正常运行，可以延长物业的使用寿命，还可以通过基本业务、专项业务和特色业务的服务，改善和提高物业的使用功能，提高物业档次，进而推动物业升值;另一方面，优质的物业管理，还能受到精明的房地产交易商和顾客的青睐，使该物业成为抢手货，提高该物业的市场交易率，进而提高房地产的投资效益。
　　 3.物业管理可以完善城市功能，提高城市品位。
　　 物业管理可以为居民创造一个整洁、舒适、安全、宁静、优雅的工作、生活环境。人们生活水平的提高，生活内容的充实和丰满，无论从物质上还是精神上都离不开工作和生活环境的优化和美化。高质量的物业管理不仅是单纯的技术保养和事务管理，而且在此基础上为业主创造一种从物质到精神，既具有现代城市风貌，又具有个性特色的工作和生活环境，形成一个以物业为中心的“微型社会”。在充分保障业主合法权益的同时，增加业主的睦邻意识，创造相互尊重、和睦共处的群居关系。因此，高质量的物业管理既可以改造城市风貌、改善人们的工作和生活环境，又能提高人们的精神文明素质和现代化城市意识，为树立城市形象、完善城市功能起到积极推动作用。
　　 4.物业管理可以推动外向型经济的发展。
　　 物业管理不受地区、国家或社会制度的限制。随着越来越多的外商来中国大陆投资，他们需要为自己公司和工作人员购置一个方便、高效的工作和居住场所。随着房地产市场的发展和完善，很多投资于中国大陆房地产的外商也正在独资组建物业管理公司，来管理自己在中国大陆的物业，并以此作为吸引外商到中国大陆置业的一招。由此可见，良好的物业管理是加快中国房地产同国际接轨，改善我国投资环境的必要措施，具有推动外向型房地产和涉外经济发展的作用。
　　 二、我国物业管理问题中存在的问题及成因
　　 1.业主没有接受物业管理有偿服务的观念。
　　 业主法律意识淡薄，双方权利义务关系不明确。业主拖欠物业费用，使物业公司陷入经营困境。我国物业管理方面的法律法规的建设明显滞后于物业管理的发展，虽然各地也出台了相应的规章制度，但从全国来看，各地的法律法规不统一，不配套，不完善。由于国家没有统一的法律法规的约束，在遇到实际问题时，很难进行法律界定。
　　 2.物业公司的管理方式不完善不科学。
　　 物业公司的服务内容不规范、不明确。物业管理人员素质低物业公司除少数管理人员为正式职工外，其余人员如清洁、维修、保安等全为临时工。管理人员因为是从开发公司调配的，大都没有物业管理经验，年龄都在30岁以上，除个别是大专毕业外，文化程度大多为高中以下。临时工则为招聘的下岗职工及农民工，经过简单培训上岗，没有或基本没有专业技能，人员素质低。既没有管理经验，又缺乏以人为本、主动服务的观念，加上公关能力低，出现问题不会处理。
　　 三、提高物业管理水平的措施
　　 1.采取措施，改善物业管理微观经营环境。
　　 营造健康的生存环境，需要物业管理企业自律真正适合广大业主需要的是一种优质的、规范的、收费合理的、稳定的物业管理服务。要提供这样的服务，自然需要物业管理企业不断提高管理水平和服务质量。营造健康的生存环境，需要业主的理解。营造健康的生存环境，需要开发商的支持，需要媒体的善待，我国物业管理业还不成熟，问题确实存在，也正因为如此才更迫切地需要各类媒体更多的关怀与善待，通过更多的正面舆论引导，帮助业主树立正确、理性的物业管理消费观。营造健康的生存环境，需要政策的扶持，需要加强政府监管。
　　 政策法规要进行适当、及时的调整，为物业管理业的健康发展维持一个良好的秩序。营造健康的生存环境，需要行业协会的服务，物业管理协会应充分地发挥其为企业服务，为企业搭桥的职能，从企业的根本利益出发，维护企业的合法权益。
　　 2.应该做好建管衔接工作。
　　 把物业管理工作贯穿于房地产开发建设的各个环节，在市场经济条件下，要密切物业管理企业与房地产开发商的关系，把物业管理工作贯穿于建设开发的各个环节。“物业管理”与开发商的结合不但从商品房、写字楼、工业厂房向所有建筑、公共场所扩展，而且从规划设计、施工到销售，物业管理都要积极参与。这有助于将一些先进的管理理念植根于开发的全过程，有助于切实保障业主权益，保证物业管理整体目标的顺利实现。
　　 3.应该不断地完善物业管理收费机制。
　　 物业管理服务标准的确定要根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，从高到低分为一级、二级、三级三个服务等级。制定标准，就是将物业管理企业的服务质量及服务水平分等级定级，企业只有达到相应的服务水平，才能收取相应档次的管理费。业主亦可按需选择服务标准而承担相应的物业管理费用，避免物业企业一言堂或将业主本不需要的服务项目强加于业主头上。同样，物业公司按照双方协商的标准提供服务，按质论价，依约服务，接受监督。
　　 4.加强物业管理者的文化素质。
　　 随着国家经济建设的发展和对外开放的扩大，应该不断加强企业文化建设，树立企业服务品牌，走出一条以培育有特色的企业精神为切入点、以创造自身品牌为重点，以塑造企业形象为落脚点的全面加强企业文化建设，加快企业发展的路子。竞争的关键是特色，特色的核心是品牌，品牌的保障是文化。以文化打造品牌，以品牌竞争市场，实际上品牌就是文化。创建品牌是建设个性企业文化的有效载体。
　　
　　 参考文献：
　　 [1]刘昌兵.物业管理企业“弱势地位”境况解剖[]J.中国物业管理，2004.3.
　　 [2]吴伟.预见性管理在楼宇物业管理中的运用[JJ.中国物业管理，2004.3.
　　 [3]王石.招投标催生物业管理行业市场化[]J.中国物业管理，2004.3.
            
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