控制房地产造价的措施

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[摘 要] 当前，面对日益激烈的市场竞争，房地产企业除了要开发适应市场需求的产品外，还要尽可能地减少工程成本也就降低了企业的融资压力和投资风险，最大限度地提高企业的投资收益。鉴于此，本文对控制房地产造价的措施进行了探讨。
　　[关键词] 房地产 工程造价 控制
　　
　　一、前言
　　工程造价是指建设一项工程预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。投资者为了投资项目的预期效益，就需要进行项目策划及实施，直至竣工验收等一系列投资管理活动。在上述活动中所花费的全部费用，就构成了工程造价。在我国，由于特殊的原因，房地产开发属于高利润行业。房地产开发商对工程造价管理普遍不够重视，集中表现在以下三个方面：（1）重经营、轻管理，把工程造价当作常规的财务成本来控制。（2）没有系统的造价管理理念，没有建立、健全工程造价管理制度。（3）没有对工程造价进行全过程动态控制。房地产商这种不规范的做法容易造成“超投资、超规模、超标准”的产生，工程造价有效控制的目标难以实现。当前，随着国家宏观调控政策的出台，房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要房地产开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的准确控制。房地产企业控制工程造价不仅仅是防止投资突破限额，更积极的意义是要促进建设、施工、设计单位加强管理，使人力、物力、财力有限的资源得到充分的利用，取得最佳的经济效益和社会效益。因此做好工程造价的控制工作，对保证和加速经济发展具有一定意义。
　　二、控制房地产造价的措施
　　1、房地产项目决策阶段造价控制
　　投资决策是工程造价的主要来源,投资阶段的资金消耗决定了工程造价的大小。在项目决策阶段应重点从如下方面控制工程造价。(1)建设规模。房地产的建设规模的选择对工程造价影响尤为重要。合理的建设规模是关系着项目的成败，决定着工程造价支出的有效与否。(2)建设标准。建设标准水平的确定，应从我国目前的经济发展水平出发，坚持安全、经济、适用的原则。建设方案的选用应体现先进适用和经济合理的原则。先进和适用是对立统一的，不能单独强调先进而忽视适用。房地产采用砖混、框架、剪力墙、筒体等不同结构以及建成联体别墅、多层、高层等不同类别对工程造价都有很大影响。(3)建设地点。建设地区的选择应在充分考虑经济发展战略规划的要求、资源条件、运输条件、水文地质等自然条件和环境等因素的基础上，还应本着靠近材料设备提供地和产品消费地以及同类项目适当聚集的原则进行。建设地点的选择还应考虑包括土地费用、土石方工程费、运输设施费、排水及污水处理设施费、机械设备费、生活设施费等。其次，还要进行住宅使用费用的比较，包括给排水、污水处理费用、交通费用等。 (4)材料设备。在材料设备选用中应注意尽量选用国产或进口一些技术资料就可仿制的材料设备，注意进口材料设备之间、国内外材料设备之间配套问题，同时注重保证进口设备顺利安装、调试、操作、维修所必需的技术资料的随机引进，或单独引进技术资料，然后仿制设备。这样不但节省投资，还可促进我国机械制造业的发展。
　　2、房地产项目设计阶段造价控制
　　据研究分析，设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下，但正是这少于1%的费用对投资的影响却高达15%以上。在设计阶段控制工程造价会使控制工作更主动。在方案设计开始时，根据设计合同的设计原则、设计标准和各项费用指标向参加该项目设计的专业负责人交底。对建筑物平面布置、材料选择、控制方案等要进行技术方案比选，确保投资估算不被突破。设计阶段控制造价的方法有：利用价值工程对设计方案进行评估，进行限额设计，限额设计是设计阶段控制造价的好方法，这个限额不仅仅是一个单方造价，更重要的是：第一步要将这个限额按专业（单位工程）进行分解，看其合理否；第二步若第一步分解的答案合理，则应按各单位工程的分部工程再进行分解，看其是否合理。若以上的分解分析均得到满意的答案，则说明该限额可行，同时，在设计过程中要严格按照限额控制设计标准；若以上的分解分析（不论哪一步）没有得到满意的答案，则都说明该限额不可行，必须修改或调整限额，再按上面的步骤重新进行分析分解，直到得到满意的答案为止，
　　3、房地产项目施工阶段造价控制
　　工程项目的实施阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。工程量大，涉及面广，影响因素多，施工周期，政策性变化，材料设备价格，市场供求波动大等等。该阶段造价控制措施有：（1）工程量清单编制一定要符合招标文件的要求，每一个子目的工作内容与工作要求应表述准确与完整，应做到不多算、不少算、不漏项、不留缺口并尽可能减少暂定项目，以防止日后的工程造价追加。（2）优化施工方案。在工程实施过程中，除了应组织专家对投标文件的施工组织设计进行审查外，还应对施工过程中的各个阶段的施工方案进行比选，应用价值工程等方法对项目做多方案的技术经济比较分析，努力挖掘节约工程投资的潜力，从而达到控制工程成本，获取更高经济效益的目的。（3）加强工程变更审查。特别是对工程造价影响较大的工程变更，要先算账后变更。严禁通过设计变更扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准，工程变更发生后，其审查尤为重要。工程变更雅论是由哪方提出，均应由监理部门同建设单位、设计单位、施工单位协商，经确认后发出变更通知，并由监理工程师办签发后付诸实施。（4）严格工程索赔审查。熟悉和掌握工程造价知识，对不应该索赔的项目不应盲目确认。对由施工单位填写的索赔，一定要认真核实后方能签字盖章。对施工单位在索赔上巧立名目，弄虚作假，以少报多，蒙哄欺骗，遇到问题不及时办理索赔，结算时搞突击，互相扯皮的现象应严格审查。
　　4、工程竣工结算阶段工程造价控制
　　工程结算是按照有关法律法规和工程合同的规定对合同完成工作的最终价值以及施工过程中调整项目的价值的认定，它直接涉及到合同双方的经济利益。竣工验收阶段工程造价的内容包括:竣工结算的编制与审查，竣工决算的编制，保修费用的处理，建设项目后评估等。控制要点有：(1)核对合同条款。首先，应该对核对竣工工程内容是否符合合同条件要求，工程是否竣工验收合格，只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算。其次，应按合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等，对工程竣工结算进行审核。(2)检查隐蔽验收记录。审核竣工结算是应该对隐蔽工程施工记录和验收签证进行检查，手续完整、工程量与竣工图一致方可列入结算。 (3)落实实际变更签证。设计修改变更应由原设计单位出具设计变更同志单和修改图纸，设计、校审人员签字并加盖公章，经建设单位和监理工程师审查同意后才能列入结算。 (4)按图核实工程数量。竣工结算的工程量应根据竣工图、设计变更单和现场签证等进行核算，并按国家统一规定的计算规则计算工程量。 (5)认真核实单价。 ( )注意各项费用计取。建筑安装工程的取费标准应按合同要求或项目建设期间与计价定额配套使用的建筑安装工程费用定额及有关规定执行。 (1)防止各种计算误差。
　　三、结语
　　总之，房地产业为国民经济的发展奠定了重要的物质基础。同时，房地产市场逐步走向规范，房地产业在不断发展中走向成熟，也告别了高利润时代，走向利润平均化，促使开发商更加重视房地产开发项目的造价控制与管理，以实现较好的投资收益率。
　　参考文献：
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　　[2]钱昆润，建筑工程定额与预算.东南大学出版社，2009.1.
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　　[4]周慧，马恒群等.工程造价基础理论.南京:江苏省建设工程造价管理总站，2005.
            
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